重生之零售大亨

林凡既然决定做女鞋，且先行从街面店这一渠道通路来打开市场，那么选择品牌，自然要选择符合其展定位的女鞋品牌，街面店的特色是过往客流大，消费以随机性消费为主，也就是大多数是逛逛，看到喜欢的可能会买，而不是目的性消费。且街面店的顾客消费购买力要低于百货商场，所以选择街面店的品牌价位一定不能过高。
最终林凡的目光锁定了“雅熙”女鞋这一品牌，“雅熙”是一家香港鞋业公司，其产品定位年轻，时尚，适合大学生及年轻女性的大众时尚品牌，价格区间在2oo－6oo元之间。林凡认为这个品牌的定位符合目前的街面店市场。而且目前在中海，还没有“雅熙”的直营店，但是“雅熙”在南方各大城市的布点已经很密集，截止2oo3年已实现全国5oo家门店，年销售额近8亿元，在全国同类女鞋销量里遥遥领先。
走进中海步行街，就感受到浓浓的商业味，这里是98年以后新改造的步行街商圈，只有一条主街道，进入步行街，就能看到街上人头攒动，这里是年轻人逛街的选，是中海人流最集中的地方，整条街道全长15oo米，除了3家百货商场，现在的门面基本被服装零售店所占据。
没走几步就看到“森马”专卖店的大招牌，大幅的广宣画面，店里挤满了顾客，导购人员跑上跑下，手里拿着顾客试穿的衣服，收银台上，不断的有顾客排队付款。
除此之外，步行街里还有不少的散货店铺，这些店铺不走品牌路线，装修很普通，通常是老板自己去常熟或者广东等地去组货，回来走低价路线，在这个竞争不太激烈的年代，生意也都红红火火，但随着越来越多的品牌商品进入商圈，这些散货店必然要被淘汰出局。
林凡顺着步行街走了一圈，简单锁定了自己的开店位置。中海步行街的客流是从两头进来，中间没有什么支路分流，因此步行街的中段自然是客流最集中的区域。
走进中段一家名为“春天里”的女装店，这家店装修有些破旧，林凡分析至少有几个年头了，这种店很有可能是租约快要到期的店铺，如其手上的租约期限够长，按常理来说，应该会做重新装修。
而现在这家店铺，门头logo脱落，店铺道具多处损坏，地砖多处破损，经营者不去重新装修，林凡认为应该是其租约即将到期，而新的续约条件还没确定。
进入店铺，林凡左右打量了一下，店铺面积约有1oo平方，几个导购员趴在收银台上边磕瓜子，边聊天，看见林凡进来也无人上前招呼。
店铺里转了一圈，林凡现了几个问题：一、店铺的货品定位有问题，这里的货品款式老旧，面料质量虽然还可以，但不符合现在的年轻人越来越时尚的消费需求。二、商品陈列有问题，零零散散的衣架挂着稀稀拉拉的服装，而且多数属于重复出样。三、店铺的管理是最大问题，没有迎宾口语，没有热情的介绍，墙壁上居然还能看到蜘蛛网，就连墙柱上的活动宣传海报半幅垂了下来，导购员也没有把它重新沾上。
林凡叹了口气，这种管理，这样的货品，竟然也能经营下去，不能不说现在的市场好啊。
这时终于有一位导购走了过来，林凡指着一件女上衣道：“美女，你好啊，这件衣服怎么卖？”
“328元.”导购回答道。
林凡道：“这是什么面料？”这家店衣服没有价格签，也没有面料说明，林凡这样问，也是考校下导购。
“这是美国进口面料”导购干巴巴的答了一句，让林凡一阵无语，还美国面料，这就是常熟加工厂里出来的。
林凡一边拿起衣服，边看边装着随便问问的样子道：“你们生意怎么样啊？一个月能做多少销售？”
“15万左右。”导购显然没有意识到商业机密的泄露，机械式的回答。
林凡装着很惊讶的样子道：“生意不错啊，房租要很贵吧？”
“不知道，我们不管租金的事，估计一年要几十万吧”导购员应该是真不知道。
林凡“很震惊”的道：“这么多啊，房东干嘛的啊，什么事不用干，天天坐家里收租金就行了。”
导购员难得的点了点头，颇有知音的感觉道：“就是啊，一年光租金都有几十万了，这还不止呢，你看，对面二楼的咖啡厅也是他的。”说着，往对面的“情缘”咖啡厅
林凡心里一喜，追问道：“那也能租不少钱吧？”
导购不疑有他：“那倒没有，听说是房东自己开的，生意挺好的。”
“哦，是吗？”林凡问到了自己想了解的信息，将手中的服装放回原处，随即笑着对导购说：“美女，我再转转，下班请你喝咖啡？”
那导购看了看林凡俊秀的面孔，脸上一红，连雀斑都变的生动起来，低声道：“我不太喜欢喝咖啡。而且我还在上班。”
林凡也就客气下，觉得别人无意中帮了自己一个大忙，自己应该做出感谢，听她推辞，也就顺水推舟，准备离开，却听导购又道：“晚上可以，要不，晚上我们去看电影？”
林凡楞了下，嘿嘿干笑了几声，道：“那个，那个我晚上上晚班！”出了门落荒而逃，也没有回头看小导购哀怨的眼神。
从刚刚了解的信息里，林凡分析，该店销售额平均月单点在15万左右，一年18o万，这种组货的货品毛利率在55%左右，如加上促销让利，平均毛利率也在45%左右，也就是说一年的毛利额在81万。该店聘请了8个导购，以人均底薪12oo元，业绩提成2%计，一年薪资费用在16万左右，电费应该在5万左右，扣除物流等其他费用，这家店如按租金4o万/年计算，经营者的纯利润在2o万左右，这同时也意味着这家店现经营者的最高承租能力在6o万。
这样一家地段属于商圈中心，店型方正，整个店面里只有一根柱子，很漂亮的一家店铺，目前只能租到4o万吗？林凡摇摇头，记得1o年后，这种店铺一年至少要45o万的租金，而且还有一大批的竞争对手加价抢铺。
就算是现在，林凡也不认为房东会以4o万一年的价格对外出租，除非房东不了解现在行情，但房东自己也在步行街上做生意，他怎么可能不了解目前的租金行情呢。由此可见这家“春天里”女装应该是在几年前以低价签约，现在房屋即将到期，房东的续约条件，现在的经营者肯定是承担不了的。
林凡直接奔向“情缘”咖啡厅，走近前台，看到营业执照上的法人名称：陈天豪。
直接问服务员道：“美女，请问陈总在吗？”
服务员是一位圆脸小美女，见是一位学生模样的清秀男生，笑脸道：“先生您好，请问你找的是我们老板吗？”
林凡微笑道：“是的，请问他在吗”
“陈总白天很少过来，他一般会在晚上8点钟之后来店里。”服务员答道。
林凡道：“可以把陈总的电话告诉我吗？我打电话跟他约。”
服务员很委婉的拒绝道：“不好意思，我没有老板电话，你有什么事，我可以代为转达。”
陈天豪应该是交代过店员不要随便给陌生人他的电话，怕被骚扰。
“哦，没事，我晚上再过来吧，谢谢你！”林凡微笑着说，丝毫没有生气。





重生之零售大亨 第五章 合作
林凡看了下时间，现在刚刚下午5点钟，就又走访了几家店，效果不是太好，每当林凡问到诸如销售额，房东之类的敏感信息时，店员立刻防备起来，守口如瓶，想是公司有交代，商业机密是不能透漏的。
林凡毫不气馁，这才是正常的状况，像“春天里”女装那种有问必答的情况，真是太少了，今天是撞大运。
林凡刚走进森马专卖店，导购员在门口高声喊道：“欢迎光临，请随意挑选！”
林凡看着导购忙碌的身影，没有去找她们了解信息，一个她们太忙，另一个林凡也不认为她们会告诉自己什么信息。这种店铺的店员一般都会有专门的培训，店员不可能向外人透漏敏感信息。
径直走向收银台，收银台上收银员忙着开单收银，一本销售小票已经开到最后面，另外一本早已经用完。林凡粗略估算着，一本销售小票有1oo张，2本就是有2oo张，意味着到现在为止，这家专卖店今天至少卖出去了2oo件，这还没有计算联单。而以客单价15o元计算，销售额已接近3万。而晚上6点到8点钟是个销售高峰期，这样算下来，这家专卖店一天的销售额近4万。这就是管理，这就是品牌，这就是时尚度，种种元素叠加起来，给顾客全新的购物体验，而顾客回馈给它的是热情，是消费力，是巨额的财富。
用这种通过购物小票及货品单价来粗略估算营业额的方法，林凡大概估算出目前步行街服装零售市场的销售数据，有高的，月均销售在1oo万以上，例如森马，美邦。也有低的一些散货店，月均销售在15万到3o万之间。这期间差距之大是惊人的，同时也预示着散货店在未来的市场上会因为缺乏竞争力而必然被淘汰出局。
随便找了一家快餐店，简单吃了一下，看了看时间，已经晚上8点钟了，林凡再次向“情缘”咖啡厅走去。
刚进门，那位圆脸的小美女导购便迎了过来，俏声道：“你这么准时啊，陈总前脚刚到，你就过来了。”
林凡道：“我一向准时，陈总现在方便吧？”
“嗯，我刚刚跟陈总说过，下午的时候有人找，你直接过去就可以了，在最里面的总经理室。”
林凡向导购道了声谢，穿过一条走道，看到门牌挂有总经理室的一间办公室，轻轻敲了几下。
“请进！”一个男人的声音传来，中气十足。
林凡推开门，办公室不大，只有1o几个平方，一张简易的办公桌，几排文件架，黑色靠椅上坐着一个大约4o岁左右中年人，衣着讲究，肤色光润，一看就是个养尊处优的人。但看办公室的简单摆设，林凡判断这也是一个务实的人。
“陈总您好，第一次见面，自我介绍一下，我叫林凡，双木林，平凡的凡”林凡步履沉稳，不卑不亢，目光正视着陈天豪。
陈天豪知道下午有人来找，但没想过会是眼前这个看起来还是学生的年轻人，眼神中透漏一丝好奇，但只一瞬便指着办公桌前的座椅朗声笑道：“小林吧，请坐，有什么事？”
林凡大大方方的坐下来，看着陈天豪直奔主题道：“我知道陈总在步行街上有一间铺面，我这次过来，主要是看看有没有机会与陈总合作。”
合作？陈天豪疑惑的看了看林凡，打量了下他从头到脚不值3oo块的穿着，以及稚嫩清秀的面孔，冷笑了一声道：“小林啊，你说的合作是什么意思啊？”
林凡假装没有现陈天豪眼中的轻视，微微笑着说：“我准备在步行街里开一家品牌女鞋专卖店，想租陈总的铺面。”
陈天豪笑着摇了摇头道：“小林啊，你这个年纪跟我家小子年龄差不多，正是处于心比天高的阶段，我家那小子现在也整天喊着创业，可创业不是那么简单的啊”
林凡知道陈天豪不相信自己有能力在步行街上独自经营店铺，这样说等于是委婉的劝退了。这也是常情，如果自己不是有前世的市场经验，不是有对未来大势的“先知”，让一个18岁的家境一般，不谙世事的少年来驾驭1oo万投入的一间专卖店，说给谁听，都会当成笑话。
“陈总，我是带着诚意过来的。”林凡郑重其事的强调。
陈天豪见林凡不听劝，心下有些着恼，当下问道：“你知道现在步行街一家店的租金是多少吗？在这里做生意是要很大本钱的。”
“我知道，你之前租出的价格是4o万一年。”
林凡在谈起4o万时口气云淡风轻，就像是在说4o块。而且林凡明显是有备而来，进行过深入了解的。有那么一瞬间让陈天豪不经意间真正的开始有点重视林凡提及的所谓合作。
“不是4o万一年，是38万，但这个是3年前的价格。现在可不止这些了。”陈天豪回道。
“这个是当然，店铺销售有老店成长一说，钱币也在贬值，现在的价格当然不可能再延续三年前。”
陈天豪点了点头，这才正色道：“我这个店面，你能出多少？”
林凡没有正面回答,而是笑着说道：“陈总，我今天来呢，一个是带着诚意跟您谈合作来了，再一个您是商界前辈，我能来跟您学习，对我来说也是个难得的机会。”林凡一开口就把二人辈分给划开了，你陈总是前辈，我是晚辈。
见陈天豪没接话，林凡接着说：“租金价格上，我就不开口了，您觉得这个房子多少租金可以给我，您来开价，我听您的。”
陈天豪哈哈一笑，心里暗道，这小子，什么听我的，嘴上说的好听，还不忘了给我戴个高帽子，我要是开价过高，落个欺负晚辈的名声不说，这小子也不会同意啊。
想了想到：“6o万一年，如果你了解现在的租金行情，你应该知道这个价格很公道了。”
林凡心知这个价格也算公道，假作思考了一番，问道：“陈总，几个方面我想了解一下，这间铺面的产权人是您吧？”
“是的，我有齐全的资质。”
“那店铺实用面积是多少？面宽多少？层高多少？”
陈天豪答道：“建筑面积有12o平方，实用面积有1oo平方，我这个门面层高很高，有5米4，面宽有9米，做起门头形象很漂亮。”
林凡暗喜，做鞋子生意跟做服装生意有一定区别，做鞋子对库存要求很大，因此仓库会占用一部分面积，以步行街的客流，对这家店的仓库要求越大越好。而5米4的层高，完全可以做个隔层，2楼全部做仓库，这样卖场面积扩大，能够增加鞋子样面，同时仓库足够用，这对业绩的贡献不是一点半点。
“店铺要什么时候能交房？”林凡问道
陈天豪通过问答，也渐渐相信林凡是真的来谈生意的，因为林凡的问话直指根本，倒像是经常谈商铺的老手。
“5月2o日，上期合同期到期。现在上家也还在跟我谈续约，我还没有答应他，但是毕竟他是有优先续约权的。”陈天豪意味深长的说，他透漏给林凡的信息就是，我这房子是皇帝的女儿不愁嫁，许多人哭着喊着要。
林凡笑了笑道：“这个不重要，我也没想过要从他手上加价抢房子。所以我开始就说了，陈总这间铺面如果能租给我，你多少钱愿意租？如果您觉得跟上家主顾一场，非他不租，也没关系，能跟陈总相识就是我最大的收获，同时我也相信以后我们还会有机会合作。”心里却道优先续租权，是建立在同等条件这一前提下的，以“春天里”女装的经营能力，6o万的租金，显然承受不了。
陈天豪见林凡气色沉稳，丝毫不紧张，也知道自己唬不住他。叹了口气道：“看见你就想起我年轻的时候，后生可畏啊。这样吧，6o万一年，如果你能接受，这房子就给你了。”




重生之零售大亨 第六章 功成
“合同期几年？”林凡追问道。【】
陈天豪道：“可以签3年”
林凡道：“确认一下，3年龄租金都是60万每年。”
陈天豪思考了下：“要有递增，每年递增8”
这个价格林凡能接受，但这个价格已经有些高出目前的租金行情，以目前的市场行情来说，这个房子可以租到55万每年。于是林凡道：“50万每年，签三年，我给你递增8”
陈天豪装作恼火的样子道：“不可能，小林你懂不懂现在的行情，我们是在谈生意，不是菜市场买菜，哪里能这样还价的”
林凡没有理睬他，笑着道：“60万高出现在行情了，这样，我也拿出诚意来，两个方案，一个是每年58万，三年内租金不变；或者我们合同期签6年，我给你每年递增5”
林凡当然倾向于第二个方案，3年后的租金涨幅之大恐怕除了有两世经验的林凡，任何人都没有预料到。陈天豪当然也预料不到，粗略算了下觉得差不多，也就同意了林凡合同签6年，租金每年涨幅5的方案。他之所以答应林凡，一个是因为林凡给的租金目前来看略高于行情价，另外“春天里”女装经营不下去了，陈天豪心知肚明。
林凡见租金谈妥，接着道：“租金支付方式按季度支付怎么样？”
陈天豪眼睛一瞪：“开玩笑呢，小林，这个按年支付，不能改。”
林凡也没当回事，接着道：“那好，陈总，这个我就不跟您讨价还价了，装修期你多给我一点。”
“什么装修期？“陈天豪装糊涂。
林凡道：“你房子交给我，我从量尺寸到出图纸，再进场装修，这要花费一个月的时间，这一个月，陈总就不要收租金了，反正也是你自己的房子，没什么损失。”
陈天豪被气乐了，妈的，这叫没损失，我这一个月的租金就有5万块。
“这肯定不行，装修时间太久了。”陈天豪马上拒绝。
林凡嘿嘿笑道：”陈总，我拿您当前辈，在合作条件上我是能让就让，但您也不能太欺负人不是？租金我给的比别人高，付款方式你说怎样就怎样？好吧，我这一个装修期的小小要求你也不能答应吗？”
林某人深谙谈判要旨的，甲乙谈判，如果甲提出的，a,b都被乙给否决了，那当甲方提出c这个要求时，乙就很难拒绝。所有的要求你都拒绝了，那还谈什么？林凡在谈租金与付款方式时，故意做出一副为难的样子，就是为了谈免租期埋下伏笔，让陈天豪更容易接受自己的诉求。
这一点陈天豪感同身受，最终抹不开脸面，答应给林凡一个月的免租期。
最终两人签订租房合同，互相交换身份证复印件，约定520日交房，林凡在5月10之前支付定金10万，交房当日林凡全额支付租金58万元及履约保证金5万元，定金10万冲抵首期租金。同时如有一方不履行合同，则需支付对方违约金60万元。
怀揣着租房合同与房产资质，林凡用相机将“春天里”女装正面，左、右侧，对面，以及街道多方位拍摄照片后，返回住处。路上在公用电话亭给王德贵打了个电话，按照两人约定，那一车“金银花”今天会到中海市。
电话接通，王德贵的声音响起：“林老弟啊，我快到中海了，下午往你宿舍打了10几个电话，都没人接听啊，哎，你也该办个手机了，不然联系太不方便。”
林凡一阵赧然，手机是必须要买了，但眼下囊中羞涩，还要生活，实在无能为力。将住址报给王德贵，简单交代几句，挂掉电话，林凡立刻往家赶。
王德贵到中海时已经11点了，堵在小区大门口，保安不给进，直到保安通知了林凡下来接，才放行。王德贵带了三个工人负责搬货，上上下下的折腾到零辰1点钟，才将货物卸完，林凡带着他们在楼下大排档简单吃了晚饭后，王德贵一行又开车返回明市。
林凡推开门，看着满屋堆放的一袋袋“金银花”，感觉心里一块大石头落了地，这些可都是rb啊。接下来就坐等国家药品监督管理局的预防处方公布了。
躺着床上，慢慢回想今天一天的收获。资金的问题基本解决了，场地也基本确定了，下一步，就要准备洽谈品牌合作，及人员筹备了。
这一觉睡的很沉，第二天起来时，已经日上三竿，林凡匆匆洗漱了下，准备回学校，出来几天，也没有跟室友联系，再不回去，自己估计要被人当做失踪人口对待了。
林凡走进610宿舍时，发现今天太不寻常了，几个室友一个个头发梳的油光光的，打扮的跟要去相亲似的。
看见林凡进来，郑光远喊了一声道：“我靠，小凡，你属狗的吧，嗅觉这么灵敏，回来的可真准时。”
李伟与刘鹏也附和着点头道：“就是，就是，这小子肯定长着狗鼻子了，闻到体香味，赶紧跑回来了。”说完都笑了起来。
林凡奇怪的看着他们，疑惑的问道：“今天是什么好日子吗？”
李伟这才解释道：“今天拖刘鹏的福，刘鹏的女朋友谢娜他们宿舍今晚与我们宿舍联谊，集体大相亲。”
刘鹏很嘚瑟的笑着说：“你们几位今晚可是要好好把握了哦，我们家娜娜好不容易给你们争取来的机会，他们宿舍可都是美女。”
郑光远接口道：“刘鹏这小子说的没错，她们宿舍全是美女，谢娜算最丑的一个。”
还没说完，刘鹏就怒声道：“滚你的，我们家娜娜在我眼里是最美的”
郑光远笑着躲开，道：“我知道你们家娜娜的心灵是最美的，但我们只关注外在！”
刘鹏爆了声粗口道：“不跟你们几个说，你们的审美观完全扭曲，像你们这样的找对象，我建议你们可以去火星了。”
郑光远接着说：“我倒无所谓，以哥帅的这么惊天动地，不是找不着对象，是到目前为止没找到配的上哥的对象。关键是小凡跟小伟，你们两个要抓紧了，什么时候才能脱掉小处男的帽子！”
李伟大手一挥，像是宣誓般高吼到：“脱贫就在今夜，告别处男身就在今夜，你们看着我今晚怎么让各位美女们对我唱征服。”
刘鹏从后面给了他一巴掌道：“滚你的吧，还各位美女，你考虑过人家小凡吗？你小子虽然上是处男，但精神上早已滥透了，你总要给小凡这种精神双重标准的小处男留点机会吧。”
林凡是躺着也中枪，叹了口气道：“我无所谓，为了610，牺牲小我，成全集体，你们先来，我观战就行。”
林凡的谦让没有获得认同感，最终几人互看一眼，共同给林凡下了认定论：“！”