房产大玩家

    沉默了片刻，黄冕又开口道：老大，那就没有任何办法阻止了吗？我觉得真要是这样的结局，那老人家就太可怜了。

    世界上苦难的人何其多，比那位大爷还要凄凉凄惨的人数不胜数，你都管得过来吗？陈晋反问道。

    黄冕一滞，面容苦涩起来。

    陈晋看了看他，叹息一声，自己摸出了手机来。

    老大。陈晋对着电话那头说道：你现在就联系一下公司法务部吧，我估计你这单，搞不好要上法院呢。

    啊？张烨诧异道：怎么回事？

    因为张烨并没有认真看房子，所以陈晋给他解释了一下自己知道的情况。

    听完他的解释后，张烨的心头也蒙上了一层阴影！

    明白了！张烨道：谢了！要不是你，我这次搞不好就栽大跟头了！

    跟我还说这个？陈晋笑道：你不怪我没拦着你签下来就好。

    我不签下来，找谁赔中介费去？你小子，是不是真觉得我没有直接做单子，什么套路都忘了？张烨有些不满道。

    随即两个人哈哈大笑，挂断了电话。

    然后陈晋又看了看依然皱眉深思的黄冕，心中有些感慨。

    因为房子已经过户给邓友伦了，所以无论这件事最后是怎样的结果，这套房子都已经保不住了，那位老人家注定没法继续住下去。

    陈晋不让黄冕签这单，自然是担心他背上这种煎熬的心理负担，心态会有不好的变化。这对于他接下来的计划相当的不利。

    而他之所以坐视着张烨签下来这单，也并不代表他就不管张烨会不会遇见麻烦了。

    无论怎么说，张烨都是他干这行的领路人。哪怕现在的情况是张烨要依靠自己来升迁，陈晋也没忘了当初的种种。

    自己现在会的本事，九成九都是张烨言传身教的。于情于理，他都不能不管。

    听见陈晋打电话说的内容，黄冕不解道：老大，这房子还有救？

    房子是没救了。陈晋摇头道：但是客户的利益和咱们自己的利益，还是能保护住的。这也是咱们身于这个行业中必须做到的一点。

    看着黄冕更加困惑的眼神，陈晋笑着问道：是不是觉得协议都签了，客户违约要赔违约金，不违约就有房东跑路的风险，不管怎么样都保不住？

    黄冕点点头，以他的经验和对房产中介的了解，确实想不到什么别的出路了。

    陈晋解释道：这么跟你说吧，房东欠的200万，虽然手续是正规的，但是合同一定是不正规的。

    为什么啊？黄冕问道。

    不出意外的话，房东欠的钱应该是从影子银行出来的。所谓影子银行，就是说虽然放款还款都是从银行走账，看似正规，但实际上出资方却不是银行，而是其他的资金源，也就是放高利贷这帮人了。

    陈晋看着黄冕一脸懵逼的表情，只好给他深入的讲解起来。

    实际上随着经济发展的进程以及通货膨胀的走高，现在已经有许多资金跳出了银行的体系中，以另一种方式进入实体行业中。

    高利贷就是其中的典型代表！只不过现在的高利贷都很聪明，全变成了所谓的借贷公司了。

    法治社会，自然是不能用古老的胁迫手段来收账。所以现在的高利贷，就进化出了影子银行这种相当高级的玩法。

    这种手段只针对于拥有房产车辆这一类实质抵押物的人。高利贷会以借贷公司的名义跟他们签订非常正规的合同，款子也是从银行的系统中放到借款人账户上的。

    只要借款人无法按时如约还款，那么高利贷只要一纸诉状告到法院去，抵押物直接就会被法院拍卖，最后归还出借人的款项。

    这就叫用法律武器保护自身的合法权益，条条框框的全都在规则内，高利贷都变成合法的了。

    所以只要在正常情况下，邓友伦是根本不可能遇见有人上门逼债这种情况的，他等来的，最多就是法院的封条而已。

    可邓友伦不但被人追上了门，甚至还答应他可以在尚未还款的情况下就归还他项权证，那么结果就只有一种可能性，邓友伦和威哥之间的抵押合同并不受到法律保护。

    什么样的抵押合同会正规而不受保护？

    陈晋估计，一定是威哥这帮人知道邓友伦连爷爷的房子都弄到手了，想狠狠捞他一笔，所以坏了规矩，定下了过高的利息。

    尽管他并没有看见邓友伦的抵押合同，但他能肯定，威哥给邓友伦开的利息，一定超过了年化36！

    年化36，是法院判定借贷属不属于高利贷的标准。

    只要超过了这个标准，那么这个借贷就是不合法的。要不是因为这样，威哥何苦亲自登门要债呢？自有法院都会帮他料理一切。

    也正是因为这样，威哥为了保住自己的收益，只能同意在未还款的情况下，归还他项权证让邓友伦先进行房产过户，然后再直接拿现金。

    只不过威哥他们对这套房子交易所需要的巨额税费并不了解，所以才没注意到邓友伦实际上已经资不抵债了。

    解释到这，陈晋对黄冕笑道：明白了吧？其实这个房东已经相当的鸡贼了。中介公司和借贷公司，他全都想骗！

    他接着道：我们要是为了赚取中介费而故意忽视了他资不抵债的事实，先进行交易，那么他甚至有可能是拿到全款之后才会跑路。今天要不是碰巧他的债主找上门来了，说不定就真被他成功了呢！

    黄冕咋舌道：要是那样的话，借贷公司拿不到钱，还不得天天上门骚扰客户和我们？

    对。陈晋点头道：到了那个地步，事情就很麻烦了。不过只要识破了，就没事了。直接让公司法务部以资不抵债的理由，向法院申请判决购房协议无效就行了。

    到最后的结果就是，房子会被法院拍卖，然后归还借贷公司的本金以及合理的利息，我们的中介费也由房东来赔，甚至连客户都有可能得到一部分的欺诈赔偿。陈晋说道。

    黄冕闻言，却还是叹了老长的一口气道：但那个老大爷，却还是无家可归的下场！




381.杀价的套路！（第三更！求订阅！）
    对于黄冕的感慨，陈晋并没有发表什么意见。

    黄冕见他沉默，心中却更不是滋味了。

    他其实很明白，这种事情确实太多了，多到就连执政者都管不过来，更何况他一个平头老百姓？

    所以两人返回碧海轩店之后，黄冕的脸上明显带着愁容，独自一人钻进了后区的角落里，怔怔出神。

    这时其他人也都终于带完了客户，回到了门店里。

    情况怎么样啊？陈晋对李挺问道。

    现在，只要他不在店里，基本上的事情都是李挺在负责的。这是陈晋公开宣布给他的权力。

    李挺笑道：今天这波客户明显没有昨天主动上门的质量高。只有冯才俊签了一单，还有计明，他自己约过来的客户下了单方意向！

    嗯。陈晋点点头。

    看见报道之后打电话咨询的客户，其实有很大一批是觉得他手里会有非常多廉价房源，所以来碰运气的。签单的概率低在他的意料之中。

    只不过计明下了一个单方意向，就有点厉害了。

    他之前毕竟是另一个板块的经纪人，就算再怎么累积客户，也累积不了多少数量的，更何况是诚心客户。

    但是他一约出来客户就见成效，足以说明计明无论是在判断客户的准确度上，还是带看销讲的技巧上，都确实有过人之处，不愧是公司的明星经纪人。

    老计。陈晋对他问道：给大家介绍介绍客户情况呗？差价多少？有没有必要一起帮你打压一下房东价格？

    计明微微一愣，诧异道：什么价格？

    什么什么价格？陈晋比他还要诧异。

    每打压下来一万的价格呀。计明理所当然道：难道你们3分区不这样？

    陈晋顿时一头的黑线，这才明白过来他的意思。

    确实，在市区竞争压力大的区域或者门店里，就算是同事之间帮忙，也都是先谈好价格的。

    比如我帮你带客户看个房，20块；帮你送个钥匙，10块；特别是这种帮忙打压房价，如果是差距很大，房东又咬得很紧的话，每打压下来一万，他就多一分成交的概率，所以价格更高！

    因为竞争压力越大，那么每一套房源就越珍贵，你成交了，我的客户就黄了。所以必须得有好处！

    在这一点上，万策公司团结一致的企业文化算做得不错的了，但还是有这种现象存在。

    要是在别的公司，比如天坤公司，那更是公司直接规定的，明码标价。比如徒弟成交的头三单，师傅必须参与谈单，一旦成交，就有20的业绩是直接分给师傅的。

    就算出师了之后，如果业务员主动要别人帮忙谈单，或者配合逼单，也都是要谈好分成的。

    狼性是天坤公司宣扬的企业文化。所以天坤公司往往单个的经纪人能力都很强，而万策公司却胜在团结。

    孰优孰劣，公司业绩和市场占有率这些事实已经回答的很明确了。但这并不妨碍那是一种行之有效的策略。

    陈晋闻言笑道：那你原来的门店，打压一万多少价格呀？

    5块。计明直言道：这是差距很小的情况下，比如10万之内。如果差距大，50万之内这种，就是10块或者更高了。

    怪不得4分区死活都干不过天坤公司呢！陈晋摇头道：你在人家天坤公司的大兵营，用别人的招数做单子，能赢得了才怪了！

    计明一听，倒是有些感触。他以前没想过这些，现在听陈晋说起来，是深有同感的。但区域经理宣扬的就是这样，他也无力改变。

    老计！李挺这时笑道：你就直接说哪套房子吧，咱们一起上，争取今天就弄下来。

    末了，他又补充了一句：分文不取。但是这单成交了你得请大家吃饭，庆祝你到咱们店开了第一单！哈哈~

    计明笑了，他作为一个老资格的经纪人，这一瞬间居然觉得产生了归属感，连他自己都有些不可思议！

    碧海轩18幢9楼那套，125方的。房东现在的价格是365万，我的客户开价355万。计明对大家说道。

    大家对碧海轩的房子都很熟悉，方强立刻道：有钥匙的那套？更好办了！

    说着，他第一个拿起了电话

    房东你好，对对，我是万策公司碧海轩店的。我上午带客户看过你的房子了。我客户开价350万，你能考

    嘟

    挂了。方强乐呵呵道。

    众人一阵哈哈大笑！又过了约莫20来分钟后，冯才俊拿起了电话：喂，房东你好！我是万策公司清和苑店的，刚刚带客户看过你的房子呀。客户觉得价格偏高了。哎，我都觉得这个客户开的价格不可能，但他坚持要我跟你反馈一下

    对对，我知道365万是底价了！我的客户啊？他开价345万，你看是不是到我们店里来谈

    嘟

    也挂了。冯才俊一挑眉道。

    接下去的一个小时里，每隔20分钟左右，几个人轮番以不同门店的名义给房东打电话。

    结果等到方强再一次打过去，试图说服房东以350万出售又被挂断之后，计明的手机响了起来！

    众人顿时齐齐望向了他！

    是房东。计明冲大家点点头，接了起来。

    你好，邱先生。计明应道：没错，客户连意向金都在我这了，开价355万，你只要同意，就可以直接过来拿钱了。

    是的，355万，好歹也有28400的单价了。你也知道，碧海轩的价格确实比不了清和苑的价格，我也知道你挂29000多不算贵了，但目前就是这个市场嘛。

    真的吗？好的好的，你随时过来，我就在门店里等你。计明的眼神中明显带着笑意。

    挂断了电话之后，他冲大家问道：你们晚上想吃什么？我请客！哈哈~搞定啦！

    陈晋一直坐在门厅这等着最后的结果呢。一听计明的房东搞定了，起身拍了拍他的肩膀道：不错不错，开门红嘛！

    计明自己也很受鼓舞！

    这种大家一起帮忙打压价格的方法，其实是很常用的。

    通过大量虚拟的客户开价，逐步降低房东对市场行情的心理预期，对价格有一个较低的期待值，为真正要成交的客户做铺垫。

    简单粗暴，但确实行之有效。毕竟绝大多数的房东，一辈子也就卖那么一两次卖房，哪可能对中介公司的套路有多么深的了解？

    这还因为是碧海轩的房子，所有房东都知道是万策公司专营的。要是换个别的小区，他们会直接谎称自己是别的中介公司，甚至还会跟房东在电话中破口大骂，诅咒房东一辈子卖不出去之类的，总之是越难听越好。

    最终目的，当然也是打压价格，顺便让房东对竞业公司产生恶感。只不过，别的公司也常会冒充他们的身份来打压价格就是了。本来就都是管用的套路，谁也别说谁卑鄙！

    但计明以前用这种方法，那都是要挨个人付钱的。何曾有过今天这种大家不计回报的付出，最终换来结果的感受？

    哪怕虽然大家都只是付出了一点点的时间和精力而已，也足够让计明感动的了。



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    陈晋看见计明的表情，就知道他此时此刻的心态了。

    那种发自真心的笑容，是伪装不出来的。

    所谓归属感，可不是靠领导者嘴巴说说就能凭空产生的，而是需要通过一件又一件的事情，让下属切实感受到的。

    想到这，陈晋不禁又对4分区的区经理姚达有了些想法。

    他心道怪不得4分区的市场占有率一直都被天坤公司撵着屁股追，上个月更是直接阵亡！