美利坚纵享人生

远山曾经参与过一段旧城改造项目，但那个项目涉及到的居民不多，说白了就是没有侵犯百姓的利益，所以通过的很顺利，也算是练手了。
可真要牵涉到普通百姓的利益，这事儿可就难办了。
先要争取议会的同意，接着才要想办法做通老百姓的工作，最后才是钱的问题。
也就是说一个项目想要开建，远山必须要打通两个难关。
不过幸运的是，在体育场这个项目建造的时候，远山已经成功打通了议会的关系，他们现在正在做的，就是拿出一份足够有说服力的改造方案。
前不久，市议会刚刚通过了一个地铁站的项目，就位于洛杉矶市中心的第二街和百老汇街的交汇处下方，一旦这个地铁站项目落成，乘客可以从这里登上前往圣塔莫尼卡，帕萨迪纳和长滩的列车。
而远山资本之所以全力推动地铁站这个项目，就是想在这块地皮智商，修建一座高层大厦，设有办公空间，多户住宅单元和街头零售店。
项目规划为30层高楼，将跨越春街和百老汇之间的第二街整条街，项目内容将包括建设107套住宅单元，约534000平方英尺的办公空间和7200平方英尺的底层零售空间。
值得一提的是，这座建筑的设计，有一部分是罗玥公司完成的，效果图出来后，在市议会内引起了不小的反响，这座近450英尺高的建筑物，将由一系列堆积的‘玻璃盒子’组成。
每一个独立的立方体错落堆叠，是用于为居民和办公空间租户创建一系列露天平台。
额外的开放空间计划在春街和百老汇街之间用人行通道来分割，提供通往相邻车库的通道。
该项目坐在的位置以及毗邻的停车场，曾经是时代镜报广场综合大楼的附属建筑，换句话说，这里本身就归《洛杉矶时报》所有，但因为涉及到一小部分的居民用地，所以推进的过程中遇到了不小的阻碍。
当地的居民不希望搬迁，更不希望自家的百年建筑遭到破坏，所以联名上书市zf，表达了诉求，在最开始的投票过程中，更是全员投了反对票。
不过远山方面，强行绑架了市议会，因为地铁站项目是他们的诉求，当开发商和议会在项目问题上达成一致，问题就容易了不少。
一面给钱一面通过zf做工作，一手大棒一手甜枣，最终还是取得了居民的同意。
项目建成后，这将是方圆几公里内，唯一一座高楼，无疑是洛杉矶市中心一道亮丽的风景线。
保守估计，远山将在这个项目上收入超过2亿美元的净利润，也难怪杨橙这么上心了。
但问题是，仅仅涉及不到100个局面的改造项目，都因此公关了将近半年时间，若是涉及1000个甚至上万的居民呢？
想想头都老大，不过值得庆幸的是，洛杉矶老城复兴计划，是大势所趋，也是未来十几年，洛杉矶主要的发展方向。
从这个角度来说，远山资本也是有强力盟友支持的。
洛杉矶的旧城改造是一块大蛋糕，包括hks在内的业内多家知名建筑企业，无不凯觑，远山想要跟他们竞争，还是要付出相当大代价的。
幸好这次杨家站队选择正确，是时候该收割一波红利了。
在此之前，远山将全力争取另一座加州小城的改造项目，比起洛杉矶的12寸大蛋糕，小城改造顶多也就相当于4寸的小蛋糕，一个人也吃得下。
这座城市是弗雷斯诺，位于加州中部的一座农业城市，占地296平方公里，弗雷斯诺市交通便利拥有多条高速路，包括加州99、180、41号公路从中穿过，连接弗雷斯诺和优胜美地国家公园，旧金山硅谷地区，和洛杉矶地区。
值得一提的是，弗雷斯诺将拥有加州第一个高速铁路站，该高铁计划在2029年之前连通洛杉矶和圣何塞，正是提前收到了风声，远山才将目光看向了这座小城，如果说地铁站上面的30层高楼计划只是开胃小菜。
那么弗雷斯诺的改造，就相当于头盘了。





美利坚纵享人生 第一千九百七十章 改造小城（求月票）
www.telexh .com，最快更新美利坚纵享人生最新章节！
弗雷斯诺市是一座著名的农业城市，拥有多家知名农业企业，包括卡夫食品、阳光少女葡萄干、哈里斯牛肉公司，均在弗雷斯诺市及其周边设立工厂。
农业为该地区创造约56亿美元的产值以及约20%的工作机会，农业作为该市传统行业，在带来巨大经济收入的同时也带来许多挑战。
农业工作者的收入极低，很大程度上导致了该地区的人均收入远低于同期美国人均收入和同期加州平均收入，大概只有一半，还有居高不下的贫困率。
为了改变贫困现状，弗雷斯诺市近年正进行产业转型从而降低对农业的依赖，经过多年的产业转型，弗雷斯诺将逐步成为加州中部峡谷的医疗、教育、科技服务中心。
不过要想改变，首先要面对的是罪案和贫穷，这两个词一度成为弗雷斯诺市中心的主题。
小小的弗雷斯诺市中心年度暴力犯罪近千起，哪怕是近十年的平均数字，也超过600起，在中高产阶级纷纷远离危险的市中心之后，市中心成为了贫困人口的聚集地。
整个市中心在2015年时，仅剩五家破旧的小型商店和一家赌场。
这也引起了市zf的重视，也下定了决心，必须要改变。
远山正是在这样的时候，找到了弗雷斯诺市zf，双方一拍即合。
为了磨合，市zf决定首批拿出2500万美元，用于修缮市中心的道路和基础设施。
这个小项目，远山其实是不挣钱的，但作为合作的契机，远山没有推脱，哪怕为此再搭上几百万也在所不惜。
最关键的是市zf规划的全新车站区，以未来高铁站五分钟行走半径内的发展为主题展开，在旧城改造的过程中，社会各方包括开发商、业主、市民、以及各级zf积极参与。
当然，远山只要考虑设计和开发的问题，剩下的都由弗雷斯诺市zf负责，旧城改造如果成功，将给开发商和业主带来更多的商业计划、给zf带来更多税收、并且给市民带来更多娱乐的选择和工作机会。
整个工期约2年时间，也就是说，在2019年，全新的弗雷斯诺将呈现在人们眼前。
一座城市的改造从来都不是说说那么简单，哪怕这是一座小城，因为弗雷斯诺市中心处于三条主要高速路的交汇处，交通极其便利，但是由于治安以及城区老化问题，在过去几十年里居民大量移向城市的东北部。
曾经人山人海的富顿商业区，一度也沦为流浪汉的庇护所。
为了重振市中心的经济，政府跟远山商议之后，决定弗雷斯诺老旧的市中心合作建设新公寓、商铺、酒店以及翻新历史保护建筑，大规模的房地产开发，势必会吸引大量白领居民和游客光顾，顺利的话，曾被唾弃的旧城，弗雷斯诺市中心也将因此逐渐复苏。
作为曾经繁荣的农业中心，弗雷斯诺市中心拥有许多具有历史气息的大型建筑。
比如当地标志性的建筑，拥有104年历史的罗威尔大楼，在改造项目启动之前，被弗雷斯诺县zf检察院租赁下来，敲定了价值1500万美金的长期租赁合同。
而县检察院将额外投入了2百万美金进行整体翻新，这都是远山承包合同的范畴之内。
除此之外，弗雷斯诺还有许多历史建筑改造工程包括银行大厦和市中心教堂，翻新及改造现有的历史建筑不仅节约建筑成本还为保留城市文化以及吸引游客做出贡献，关键是省钱。
而对远山来说，蚊子腿再小也是肉，一个小项目挣50万，而在整个承包的合同中，类似的小项目上百个，哪怕远山自己不做，外包出去，也有足够的利润进账。
真正的大头在于那些被吸引来的白领阶层，通常来说，白领一般不会考虑在弗雷斯诺市中心居住，与大多数美国市中心一样，弗雷斯诺市中心一度成为犯罪分子和露宿者的天堂。
为了吸引白领阶级的入住，远山将开发一系列档次略有差异的住宅小区，这些新建小区注重安全设施，提供封闭管理，摄像头监控，保安巡逻，以及警报系统。
数以千计的白领阶层，足够消化这几个小区的房产，傻子都知道这里面的利润有多么丰厚。
而且由于旧金山湾区和洛杉矶地区的高房价与生活开支，越来越多的人正考虑离开大城市。
弗雷斯诺作为房价适中并且城市功能齐全的中小型城市，正在吸收大量新居民。
为了提升弗雷斯诺对新居民的吸引力，弗雷斯诺在下力气整改硬件设施以外，还花费大量的金钱和精力，努力提升教育环境。
此外还通过税收优势争取大公司落户，比如在承包项目签订后，市zf就跟远山方面商量，将远山地产的总部搬到弗雷斯诺的想法，为此还提供了非常优惠的税收政策。
在此之前，弗雷斯诺市长还宣布加入亚马逊第二总部的争夺，承诺将所有税收用于有关于亚马逊的发展并提供广阔的土地。
不过最终还是失败了。但名气也打响了，包括亚马逊公司加州集散中心、鲍尔能源、以及维克多投资集团纷纷落户，得益于新公司的加入，弗雷斯诺吸收了大量的中产阶级，这些人所带来的消费能力，就是远山要吃掉的红利。
除了普通居民的钱，远山的另一大盈利点在于小商户身上，远山银行将进驻弗雷斯诺市中心，并与市zf展开了小额贷款项目，远山银行将单独拿出10亿美元额度，用于向市中心小型商户提供5万美元的低利息贷款，从而鼓励小型商户在市中心投资餐馆、商店或者开设办公室。
五万美元启动资金将吸引许多本地的拉丁裔家庭，在市中心开设餐馆及商铺，未来，弗雷斯诺市中心将逐步形成以墨西哥风情为主导的美食商业街。
这些小商户租的店铺是远山地产的，启动资金是远山银行的，甚至有可能他们未来住的房子还是远山地产开发的。
简单的来说，未来这些小商户及其家庭70%的收入，都将贡献给远山资本。
你品，你细品！




美利坚纵享人生 第一千九百七十一章 Z国推广的困境（求订阅）
www.telexh .com，最快更新美利坚纵享人生最新章节！
“jason，nfl在z国有未来吗？”
沉默了良久之后，罗杰古德尔忽然开口问道。
杨橙几乎不假思索的说，“看你怎么运作，当年nba进入z国之前，有几个人知道篮球？
你再看现在，因为大姚的存在，篮球几乎可以媲美足球在z国人心目中的地位。
所以要我说没有不可能，关键是看你怎么做。”
罗杰古德尔面带微笑，“那你说说我该怎么做？”
杨橙失笑道，“怎么？你拿我当nfl大中华区总裁吗？”
古德尔郑重道，“如果你愿意，你随时可以担任nfl全球副总裁，全权负责nfl在亚洲的推广工作。”
杨橙已经不知道这是第几个给自己提供新工作的人了，“开什么玩笑，除非你把nfl打包送给我~”
“哈~我知道不可能，所以我只是请求你的建议，相信我，如果建议被采纳，我不会亏待黑豹队。”
这是利益交换吗？一个建议换黑豹队在比赛中的‘公平对待’？
不过这个事情有些为难他了，nfl在z国做了10年的推广，都没见到什么成效，指望他能有什么立竿见影的好办法，可能求错人了。
叹气道，“nfl在北美四大体育联盟中，名气可谓独占鳌头，场均收视人数1800万，是其他三大联盟收视人数总和的八倍，今年超级碗的数据还没出来，不过去年的收视人数1.11亿，是美国最受关注的年度体育娱乐盛会，排名第二三位的文娱盛事奥斯卡颁奖礼、格莱美颁奖礼，收视人数不过才3000多和2000多万，难以望其项背。
至于现场观众方面，nfl球队每个赛季的球票销售率在98%以上，平均入场人数超过68000人。
人气自然带来了商业价值，nfl的吸金能力在四大联盟中也是无出其右，去年总收入超过6亿了吧？”
罗杰古德尔微微点头，“过了~”
“是啊，这可能是历史上最高收入的单日体育赛事，品牌总价值也差不多是这个数字，甚至轻松压过奥运会、世界杯等顶级体育ip。
既然如此，nfl为什么不能俘虏z国观众的心？”
“为什么呢？”
“nfl最大的吸引力在于赛事本身的精彩程度。从感官视觉方面来看，nfl的劲烈碰撞令人血脉沸腾；从运动韵味方面来看，nfl的攻防充满策略性，是美式橄榄球智慧的最高体现，欣赏教练之间的战术角力和球员的执行水准可谓赏心乐事。
而nfl联盟整体竞争激烈，过去十年产生了九队不同的“超级碗”冠军，nfl为保持联盟球队实力平均作了很多努力，60%-70%的联盟收入被平均分配到各支球队，确保球队能保持良好运作；
同时又设置了硬性工资帽，避免球队盲目囤积球星，造成资源垄断或影响球队的财政健康，正是这是相关政策，使nfl始终强队林立，每个赛季都充满不确定性，为球迷带来更多的期待与惊喜。
不过对z国观众来说，只能从电视上观看比赛似乎不太让人满足，要知道美国球迷不是单纯来欣赏一场精彩的比赛，同时也是享受一次盛大的美式橄榄球合家欢派对——壮年球迷可以享受比赛，老年球迷无需顾虑安全问题，少年儿童可以参与更多的美式橄榄球文化体验。
换句话说，球迷懂球，哪怕不再现场，电视转播每一次进攻的间歇，转播方会用一连串镜头交代教练如何进行战术讲解、观众如何凝神屏息、四分卫如何热身准备，塑造出一幕山雨欲来的紧张场景，令观众更能投入到比赛现场的剑拔弩张中。
但z国球迷弄不懂规则，光靠着比赛激烈程度，还不足以留住球迷。
而培养球迷对规则的熟悉程度，需要长时间的累积。
nfl还有一份独特魅力在于社区文化，从一条街道、一家学校，到一个小镇、一座城市，美国文化中的‘社区’概念具有非常广泛的延展性。
城市作为最大的‘社区’，其标志性的运动队也成为市民共同的精神及荣誉寄托，四大体育联盟都非常注重社区建设，nfl无疑做的更好。
2005年卡特里娜飓风肆虐新奥尔良，市内八成地方水灾，超过1800名市民受灾遇难，本地美式橄榄球队新奥尔良圣徒队的主场超级穹顶体育场也遭到严重损坏，圣徒队没有为了商业利益而搬迁，而是在2005赛季借用其他城市的球场作为主场，一年后回归新奥尔良。
2009赛季，圣徒队杀进超级碗并夺得球队史上首次nfl冠军，告慰了受到自然灾害巨大打击的新奥尔良球迷，书写了一段球队与社区互相支持的经典传奇。
这是一次非常经典的案例，也是可以用来参考的案例。
想要走进异国观众的心里，就必须认可并尊重对方的文化，nba在大卫斯特恩年代就做的非常好，但毁在了萧华手里，十足的蠢货。”
罗杰古德尔笑出声来，杨橙对萧华的评价，赢得了他的深度认同，他也觉得萧华是一把好牌打个稀烂的典型代表，太蠢了。
杨橙没理会对方的笑声，继续道，“nfl在美国市场取得空前成功，这给予你们以稳扎稳打方式开拓海外市场的资本和耐心，这很好，而且第一步走的很踏实，我记得是2005年吧，nfl才在墨西哥举行了联盟史上首场美加以外海外地区的常规赛事。
2007年则是nfl海外推广非常重要的一年，这一年，第一场nfl国际赛在伦敦温布利球场举行；同一年，nfl在z国设立了办事处。
去年是nfl国际赛的第十个年头，如今温布利一票难求，八万张球票提前半年售罄，为了满足英国球迷的观赛需要，赛事规模从最早的单场赛事升级为系列赛，去年共设三场赛事。
在z国因为球迷基础比较薄弱，不能跟同期的英国市场作对比，但据我了解，nfl在z国已经有稳定的转播方、有资料详尽的中文官网、有完整的社交网络布局，还有越来越巩固的球迷群体。
我相信，对橄榄球有兴趣的观众数字也在逐年增加。
不得不说你们赶上了好时候，新媒体传播手段对推广nfl带来巨大帮助，这几年，超级碗这个品牌已经在z国打响了。
现在，你们要做的就是让球迷对美式橄榄球的体验从欣赏转移到参与，没有参与感，是让球迷对这项运动发自心底认可最大的阻碍。”
罗杰古德尔深思片刻后，“我一直考虑将比赛办到z国去~但阻碍太多了，首先没有一座合适的体育场就是最关键的问题，还有时间、空气湿度等种种问题。”
杨橙当即道，“那就去解决，其实硬件问题从来都不是问题，至于空气问题，你更不需要担心，一年之中总有大晴天吧？”
突然他话锋一转，“你为什么突然着急了？耐心了10年，还差这几年时间？”
古德尔苦笑道，“我认为z国观众恐怕对nfl产生审美疲劳了~”
杨橙微微惊讶后，明白了什么，“这就是我说的参与感的问题，观众们每年通过网络直播观看超级碗，但根本对对阵双方毫无了解，他们在打的什么比赛似乎都不知道，他们只知道这是美国最重要的节日，然后亲眼看了，仅此而已。”
古德尔点了点头，“没错，比起球赛本身，z国观众似乎更关注中场秀的表演。”
杨橙大笑，“这是没办法的事情，丰富的跨界元素利于吸引观众，尤其是吸引对美式橄榄球还相对陌生的z国观众，譬如水果姐凯蒂佩里在z国就有很高的知名度，那么她参演2015年超级碗中场秀时，就可以吸引相当一批从未听过橄榄球这项运动的粉丝。
但除此之外，观众们依然对橄榄球不甚了解。”
古德尔摊开手，“所以我才着急，我担心好不容易培养起来的兴趣，又被时间磨光了。”
杨橙吐槽道，“比起你们的瞻前顾后，还不如那些球星们的赞助商有勇气，你们无非就是怕办了比赛亏本，但推广就不能怕亏钱，说实话，如果你也肯拿着比赛录像到z国找央妈，nfl估计早就火了。”
古德尔捏着鼻子，“不得不说，你说的有道理，但这个事情不是我一个人能决定的，汤姆布雷迪到中国是为安德玛做代言，威尔森是nike活动为主，各路小赞助商为辅。
这两位特别是汤姆布雷迪在z国橄榄球迷中的影响力几乎是到了极致，但是和nba球星入华的前呼后拥还是有不小的差距，究其原因还是球迷数量不够，现有球迷少了那种必须见到偶像的急迫感。
这么多年来，从nfl开始在z国转播的2007年开始，各路球星赛季前后到z国参加商业活动的人数也不少，其中超级明星就包括蒙塔纳和大曼宁，算是撑得住场办的起球迷见面会。
然而，知名度不高直接导致了赞助商赞助意愿下降，没有nike、adidas们的参与，也搞不起像样的推广活动，体育赞助商都是最精明的商人，你能帮我卖出几双鞋几件球衫，这就决定了赞助推广的力度，必须是大家都能赚钱的项目才是好项目，所以你单纯的说赞助商们有勇气也不对。
当然，我承认在举办z国赛这件事上，联盟欠缺了一些魄力。”




美利坚纵享人生 第一千九百七十二章 李全福再现身（求月票）
www.telexh .com，最快更新美利坚纵享人生最新章节！
晚宴没什么可说的，大家在一块喝喝聊聊，构成上流社会的风景线，也是因为今年的超级碗在休斯顿，星光稍显暗淡，如果在旧金山或者洛杉矶，晚宴的质量绝对再上几个台阶。
超级碗结束以后，杨橙就回到公司，他现在接了一部分远山的工作过来，用他老爸的话说：老子忙活了大半辈子，趁着还能走走跳跳，你总得给我一个看世界的机会吧？
杨橙心想也是，然后他就忙成了狗，杨森甩给他的可不只是需要签字的文件而已，很多事情都需要他下决策。
如今的新时代大厦顶层，早就失去了以往的清静，刘君语统帅的高达20人的秘书室，时刻不停响起的座机电话、传真声音，让顶楼充满了忙碌的声音。
杨橙回到公司一整个上午，坐在那屁股都没挪地方，头都没抬，处理了一上午的公务。
直到中午12点多，刘君语才略带心疼的进来提醒，“boss，该吃午饭了，歇会儿吧~”
杨橙这才缓缓抬起头，动作很僵硬，轻轻一动就是嘎嘣脆响。
“哦，几点了~”
“12点多了~”
“行，那就吃饭吧~”
“吃什么，我去买？”
“不用，让楼下食堂随便弄点上来吧，你们吃了吗？”
“都没吃呢，今天上午太忙了，全球各地分公司的邮件汇总，就把大家忙得焦头烂额~”
“辛苦大家了，这样吧，告诉大家我请客，去附近的日料店定套餐吧。”
“好的，我替大家伙谢谢boss~”
杨橙失笑道，“你现在越来越职业了~”