重生之全能网红

    啊怎么才35万呢

    吴瑕有点懵了。

    伸长脖子去看梁腾的手机，果真是35万的统计数字。

    随后，梁腾开始凭记忆，逐笔债还亲友的借款了。

    都是在本金的基础，添加三年期银行百分之六固定年利息。

    吴瑕毕竟金融专业出身，很快看清楚，梁腾是按照什么样的利率来还钱。

    吴瑕对梁腾的认识更深了一层。

    在她以前的富人朋友圈中，借钱还钱，要嘛不计利息，要给利息的话，肯定就按月利息来给。有时候借30万，还的时候还60万，翻倍了都不奇怪。

    梁腾欠债虽少，却坚持按照合法合理的银行固定利率来计算利息给亲友，不因为手头一时宽裕了就乱充大头。这样的作派，吴瑕非常欣赏。觉得这才是成功人士应该有的作派。

    至此，吴瑕一颗心踏实了。觉得梁腾无论如何，也不至于因为区区一点债务，闹得无力投资未来十年最赚钱的房地产业了。

    梁腾大概用时一刻钟，把27笔亲友的借款带利息，统统计算清楚并微信转账给了对方。

    弄完之后，梁腾再对这27人“群发”一条短信，是简单的几个字的提示：“承蒙借钱应急。现在按银行固定利率计算本金及利息，一并偿还。请查收。之前援手救急之情，感谢感谢。”

    还完27笔欠债，梁腾感受到一种前所未有的轻松感。

    至此，悬浮在他老爸梁老师头，类似“定时炸弹”的东西，终于成功拆除掉“引信”。

    不论这些亲友们，以后会不会在梁老师面前提起这30万的债务的事儿，梁腾都不担心会刺激到父亲了。

    老一辈们就算闲聊时谈及这事儿，也只会当作一桩雅事。或者梁老板的励志创业故事。

    哪怕身陷举债的艰难处境，梁老板仍然坚持拍摄亏损的“美食视频”，而27位债权人也“一如既往的坚定支持他”，认定梁老板最终一定会走出暂时的低谷。

    结果呢结果梁老板真的凭“小梁美食”的视频蹿红。赚了个盘满钵满。成功跻身了富豪之列……云云。

    这不是创业雅事什么才是雅事

    梁腾“居安思危”，决定账户留出来当作“地产投资应急金”的两百多万，扣除还债35万左右，剩下160多万也先放着，不作投资用途了。

    自己父亲毕竟一身的慢性病儿，现在看着不致命，但终归得留点钱，给二老“以防万一”。

    盘数妥当之后，梁腾这才对吴瑕说：“你之前问过我，大约可以动用多少钱投资房地产就投资1600万吧。你帮我计算看看，这笔钱放在‘开放之都’，大约可以投资多少房地产”

    “以我对梁董你的了解，你一定不肯走稳健的投资之路。”

    吴瑕笑道：“一般在资本不算太充裕的情况下，投资者多半会选择利用‘货币杠杆’的，估计梁董肯定也不例外。”

    梁腾点了点头。

    他心里其实也大概有个数，如果不利用“货币杠杆”，1600万确实投资不了多少“开放之都”的房产。

    吴瑕开始给他算了笔账。

    “现在‘开放之都’的房价，均价在7000左右每平米。以投资商品房为例，算它每套面积平均在100平。那么全款拿房，一套房需要投入约70万。”

    “1600万的资本，全部全款拿房的话，一共可以拿下22套房。购买的数量较大，可以跟开发商谈一谈价，争取房价优惠幅度大些，那么就算扣除了契税，也能勉强能拿下23套房。”

    全款23套房啊。

    现在每套70万，十年后，最少房价翻十倍，那就是七万多每平米，这样的一套房，十年后就需要700万才拿得下。

    一共23套啊，每套700万左右，那一共就是16亿。

    这个数字，跟梁腾自己算的也差不多。

    看着如此轻轻松松就能完成“赚它一个亿的小目标”，但梁腾却一点都不满意。

    没有对比，就没有伤害的缘故吧。

    前世梁腾可是有一位熟人，名叫“贾升平”的，移居魔都之后，和老公凭着70万的本钱，按揭了10套大大小小魔都的房子。结果用了大约17、18年的时间吧，最后锁定了拥有8套房，固定资产过亿的身价。

    按照吴瑕分析的“全款”拿房的方式，拿下了23套“开放之都”的房子，最终十年后，预估才拥有16亿左右的固定资产啊。

    投资1600万，比贾升平两夫妻的70万投资多好多倍；最后拿到的房子23套，也比贾升平夫妻的8套多了两倍……为何最终双方的固定资产对比是：16亿对1亿。

    感觉也没比贾升平夫妻多捞到多少啊。投入却大了多少倍啊

    投入跟产出比，严重不符。

    当然，那是拿贾升平夫妻的特例来计算收益。才有了心理落差。

    吴瑕却觉得，十年时间把1600万的投资，翻个十倍，等于总共赚了14个亿。相当于十年间，平均每年赚它1400多万啊。

    本金也就1600万，年年都赚了个本金。

    一本一利啊。

    难怪都说房地产是个超级暴利的行业。

    至少在房地产的黄金时代是如此！

    这还不满足

    梁腾其实也是有意无意的，忽略掉贾升平投资“魔都”房产，跟他投资“开放之都”房产，存在巨大的区别。

    首先，贾升平投资魔都时，入行时间更早，比梁腾现在早了好几个年头。当时魔都的房价均价，只有不到3000块每平。就算它三千一平米吧，那也比梁腾现在投资的，已经涨到了7000左右每平的“开放之都”房价，便宜一半都不止。

    越早投资，当然能以更小的代价，赚取更大的利润。

    其次，贾升平两公婆，是按揭拿的10套房啊。换言之，人家一直得论月还房货啊。前后足足还了18个年头，这么多年交的真金白银，又支付了多少个70万！

    再说了，一直背负着还贷的压力，那生活品质也实在太差。

    贾升平两公婆混得像两只孤魂野鬼般，还必须得到退休父母的长期支援，才能勉强支撑着恐怖的房货。

    个中滋味，甭提有多苦。连两位当事人都“不堪回首”。

    不说别的，整得他们一开始不敢要孩子，后来想要孩子也要不到——就凭这点，就称得人生一大苦啊。

    最后一点，贾升平两夫妻是苦苦熬了18个年头才拥有过亿的固定资产。

    而梁腾假若投资“开放之都”的房产，预计最长也不过花10年时间，就可以拥有“16亿固定资产”。

    房价增长再快的话，说不定用不着10年时间，或许8年就能完成预期任务。

    轻轻松松的，完全不必考虑未来数年的还贷压力啊。等着到时间就有钱。

    并且一旦“期房”变成现房之后，梁腾每个月还能增加固定的房租收入。

    最迟两、三年后，应该可以交房，出租收钱，那未来十年间，可以收七年的租。足足23套房啊，这七年的房租也是极为可观的一笔收入。

    所以十年后这项投资，最终收获不止16个亿的。搞不好能突破2亿。

    如此美好前景的收益，如此稳健的一笔投资，为何梁腾却一脸不以为然，似乎很不满足的样子

    吴瑕对他的反应，却有着自己的解读。

    她笑道：“当然，比起全款购买‘开放之都’的房子，用按揭购买的方式，十年之后可以赚更多。”

    她又开始计算另外一笔账。

    一次性购买多套住房，估计当地银行不会给你提供1成“首付款”的按揭房货。

    每套房的“首付款”，最少也必须达到3成。

    如果按照每套房缴纳3成“首付款”的方式，按揭买房，房价均价仍为7000每平，按揭购买的套数，就可以比“全款”翻三倍的数量，大约拿房70套左右。

    如果按照十年后翻十倍的房价，那么这每套房市值700万。70套房子都全部属于你的，那你的固定资本就能达到差不多5个亿了。

    5个亿的固定资本，如果再算70套房交房后数年间的房租收入，搞不好十年后，个人拥有的资本就能突破6亿的大关。

    这身家，又比过亿的，要强得远。

    然而万事切不可光看到好的一面。

    如果按揭买房的计划，付诸行动，那么未来十年时间，就得背负起70套房子的“按揭”压力。

    犹如“排山倒海”一般巨大的压力啊。

    就算每套房都搞个30年的长期房货，每套房，每年“还本付息”，需要支付5万左右。每套房的每个月还款金额，4000左右。

    四千块，再乘以70套按揭房，那就是每个月需要偿还28万房贷。

    每个月还28万啊，一年还300多万。

    如果梁腾用的“系统”的钱，每个月都必须最少亏损掉几十万的话，这28万的每月固定支出，对他就是一个福音。

    然而很可惜，“系统”一直不赞成投资“房地产”行业。梁腾不可能用“系统”的创业金去投资。

    用自己的钱投资呢，每月拿出28万啊，对梁腾而言很困难。非常困难。无比困难。困难之极……

    他也是一下子捞到了1800万的横财而已。

    并非每个月都有大额的固定收入。

    使用贾升平夫妻使用过的招数，情况会不会好些

    也就是说，可以支撑几年之后，等“开放之都”的房价有了大幅成长之后，卖掉其中一部分的房子来减轻房贷负担。

    然而，那毕竟是几年之后的事儿了。

    按照梁腾如今的现实收入，他撑不撑得过几个月，都存在疑问。更别提撑几个年头，等房价大涨后再抛售部分房产来减负。

    因此，综合来考虑的话，其实以三成的首付款，炒70套之多的房子，其实并不是最佳选择。

    至少对于梁腾的情况而言，那不算是最好的选择。

    这一层，梁腾昨晚显然也考虑到了。觉得太冒险。

    主要是每个月将近30万的按揭房贷，吃不消啊。

    所以梁腾这才起了个一大早的，拖吴瑕就要来好好的商量一番如何在“开放之都”炒房的具体事宜。

    吴瑕也不愧为大户人家出身的孩子啊，见多识广，不必梁腾点破，她就直接看透了这按揭70套房产的风险。

    不过呢，吴瑕倒是有些高估了“梁董”的抗风险能力。

    在她看来，拿1600万去按揭购置70套的“开放之都”房子，就是梁董目前最为理想的投资方式了。

    为何这样说呢

    因为在吴瑕的理解中：拍摄“小梁美食”和“小梁建房”视频的公司，还有准备去收购“李屋村小学”旧址地块的公司，还有准备大举进军“开放之都”房产业的公司……这都是梁董手里同一个公司啊。

    换言之，梁董开办的这公司，经营着如此之多的业务，都撑得下去，哪在乎增加一笔“房贷”支出呢

    在资金方面，压力或许有，但想要周转，仍然周转得过来的。




第111章谜一样的实力
    购置70套房子看起来多，但每月的房贷只要能解决28万左右就可以了。

    吴瑕根本就不相信，梁老板每月连这点钱都拿不出。

    怎么可能拿不出呢

    要知道，梁董可是以120万的年薪聘请的她啊。每个月的月薪就是10万。他还打算连花依珊都一块招到公司来呢。并且开出了跟她相同的年薪。

    那就相当于，他只请她俩个员工，月薪就得支付20万。

    像他这样子花钱的大老板，说他还不起28万的房贷月供，谁信呢

    别人信不信不知道，反正吴瑕是打死不信的。

    正因为抱了“先入为主”的观念，吴瑕认定梁腾会采取“3万首付”的按揭方式，去投资“开放之都”的房产。

    吴瑕消息比较灵通，想起了一件事儿，于是郑重其事的向梁腾示警：“真要按揭购买‘开放之都’的房子，有一点必须注意！不要买到一些貌似便宜实惠，其实是‘定时炸弹’的房子！”

    “怎么说”梁腾问。

    “不知道梁董有没有听说过‘小产权房’的概念呢”吴瑕问。

    吴瑕这一提醒，梁腾顿时猛醒过来。

    差点忘了这一茬。

    吴瑕道：“所谓的小产权房，是指相关的土地部门不认可，由农村里的村组织出面，用村里的创收资金兴建的楼盘。那些楼盘，看起来完全按照正常的商品房的风格来建造，高达30几层，绿化也挺不错，甚至门禁系统，地下停车场，一应俱全。”

    “但就因为‘小产权房’没有正常的建筑审批手续，不被相关部门认可，它只能比正常的商品房售价更优惠，便宜太多了。比如，周边的商品房卖7000、8000，这小产权房只卖2000到3000，便宜一半以啊房价。”

    “在房贷最宽松这几年，银行为了业务量的考虑，甚至也替小产权提供了正常的按揭贷款，只收取正常的贷款利率……一段时期内，‘开放之都’的小产权房确实卖得很火！”

    “但投资这种小产权房的危险，一个是它不保值，流转过户几乎没有可能！另外一个，是它不被相关部门认可。它存在着被当作‘违章建筑’拆除的风险。”

    “别以为占地巨大，建筑又app下载地址xbzs高，就不可能拆除了。在‘开放之都’的某个区，兴建有大量的小产权房，前两年就曾经被拆过一栋小产权房。这导致的直接后果，就是当时在建的几栋小产权房，被惊到了，一下子陷入了停工的状态。”