房产大玩家

    哈哈~也对！拿到违约补偿，我们再找地方就是了，要多少是多呀？

    就在众人噪杂间，会议室的门被推开了！

    丁明峰一脸傲然的走了进来，站在最前方大声道：都到齐了吧？发誉，查查人头。

    季发誉在后面捧着公章和私章呢，他认真环视了大会议室一眼，点点头道：全都到了。

    好，各位，咱们以前已经谈过很多了，话我就不多说了。就一句，按照租赁拆迁补偿标准，我们听涛印业全额赔付各位合同金额，但是你们要承诺在一个月内确保清场，有没有问题？

    丁明峰很豪爽的说道，下面的人也走是笑逐颜开的鼓起了掌，真真的是一家拆迁，鸡犬升天！

    随后的流程就很简单了，季发誉和财务以及行政几个负责人一起，帮忙一份一份的审核赔偿金额以及清场时间这些细节，审核无误后就交给丁明峰签字盖章。

    一个多小时的时间，丁明峰大笔一挥，就签下了巨额的赔偿协议。

    直到最后一个公司美滋滋的捧着合同离开，丁明峰才问道：发誉，具体的赔偿金额是多少？

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    季发誉在边上噼里啪啦按了一通计算器后，对丁明峰答道：丁总，一共3960万。

    丁明峰点点头，这次工业区改造项目涉及的企业超过五十家，所以政府的拆迁赔偿势必多不了，摊到他这已经算多的了，也不过2300万而已。

    另外再加上需要用3000多的价格来购买土地，一共40000多平方米，总共超过12个亿的资金。加上他倒贴进去的补偿金，花费就是接近14个亿的资金。

    这还不算之后的开发建设成本，十几万方的建筑面积，怎么都得砸进去三四个亿！全部的投资，加在一起可能会超过5个亿！

    所以其实对丁明峰来说，自己把地买下来，更改土地性质后倒手就卖掉，是赚钱最快的办法。

    毕竟现在商业用地的价格已经逼近6000了，听涛印业这块地的位置又是一等一的好，卖出6000的单价都不奇怪，倒手一卖，立刻就是上亿的赚头。

    但丁明峰想的却更远！

    因为火车北站就要改建了，而火车北站离现在的听涛印业，可是近在咫尺呐！

    他早就请了专业人士计算过，只要新火车北站落成，那么工业区改造成的这片高新科技园区，租金至少在10块/天/平方米。

    甚至因为听涛印业的位置特别优越，只要营销得当，租金达到15块/天/平方米也不是没有可能的。

    这个价格跟寰宇中心和东江大厦持平，直追东江市一线写字楼的价格！

    十几万方的建筑面积，以及实际使用面积能达到八万方左右，那么一年的租金就会高达4个多亿。

    刨去各种人员水电维护的成本，每年的利润绝对是过亿的！

    撑死只需要五年的时间，丁明峰就可以把现在的投资全都赚回来，再接下去，可就是每年上亿的纯利润了。

    至于出租率？

    他根本就没有担心过。地段和交通条件摆在这，租不出去才见鬼了呢！

    所以他对这不到4000万的补偿金没有丝毫的反应，这也是他听涛印业经营多年攒下丰厚家底带来的底气。

    自己这边已经一切都处理妥当了，只等明天上班后拿到批文，就可以开始他丁明峰人生的崭新篇章了

    入夜后，陈晋下班回到家中，便开始做饭了。

    菜式很简单，三个热菜一道热汤，外加两个下酒的凉菜。

    他刚把菜都端上桌，门铃响了，祁旭光如约而至，手里还拎着一瓶茅台酒。

    进屋后，他颇为诧异的看着桌上热腾腾香喷喷的饭菜，对陈晋问道：我说小陈，你可从来没说过你还有这一手啊？我还以为你在家请我吃饭，得靠外卖对付了呢！

    祁哥，瞧你说的。会做饭又不是什么值得炫耀的事情，我犯得上见人就说么？陈晋笑道。

    祁旭光摇头道：那可不好说。现在的年轻女孩子找对象，不都喜欢会干家务会做饭的暖男吗？

    我真是暖她们一脸，感情男人在外面赚钱养家还不够，回到家还得伺候姑奶奶？那得换成她养我还差不多。陈晋嗤鼻道。

    祁旭光赞同道：你说得倒也没错，经济基础决定家庭地位嘛。

    不扯这些了，祁哥，坐吧。陈晋招呼着，让祁旭光坐下，同时拿过来两个杯子。

    祁旭光拧开酒倒上，跟陈晋碰了一杯才问道：你说还有惊喜给我？到底是什么？

    陈晋夹着菜塞进嘴里，含糊道：祁哥，等咱们拿下这块地，你觉得怎么开发比较好？

    规划我不是已经跟你都说过了么？祁旭光不解道：商业用地，只能做商场或者写字楼。但是做商场的话，管理太复杂了，我们都不精这一块。还是做写字楼好，而且那边要做的是高新产业园，只有做写字楼最合适。

    陈晋点点头，又问道：那你觉得，如果能把这些房子都卖掉的话，是不是更好？

    好当然好啦！祁旭光笑道：虽然长期来说，写字楼的利润更高。但是从资金角度考虑的话，住宅的回款更快。回款越快，咱们的投资灵活性就越大，发展也就越快嘛。

    他接着道：但是商业用地，只有一本大证，又不能分割出售，该怎么卖呢？只能是想想罢了。

    祁哥，我可不这么认为。陈晋挑眉道。

    祁旭光一愣，陈晋的这种表情他太熟悉了！

    每当陈晋出现这种表情的时候，就一定是有什么好主意的时候。

    小陈，你可别告诉我，有办法把土地性质改成住宅用地？这不现实吧？祁旭光惊讶道。

    陈晋扑哧一笑：祁哥你也太高看我了。我只不过是个干中介的而已。工业区的地，能改成商业用地就已经是政府特批了，改住宅？那得报到上京去批，怎么可能嘛！

    那？祁旭光不明白了。

    陈晋抿了抿嘴唇，又笑着说道：但是把商业用地造的房子卖出去，就不是什么不可能的事情！

    咳咳咳祁旭光惊讶的被酒给呛到，咳嗽了一会才问道：怎么个卖法？小陈，我可得提醒你，要是手续不正规，后期可是要出大问题的！

    陈晋想了想，应道：或者不能叫卖，换成长期出租，或许会更好一些。

    嗯？祁旭光更加纳闷了：那不是跟写字楼一个性质么？你的意思是做成酒店式公寓？

    当然不用那么麻烦了，酒店式公寓咱们更没经验。陈晋道。

    祁旭光崩溃了，无奈道：小陈，你就干脆点说了吧，我都快好奇死了！

    哈哈哈~陈晋见关子也卖得差不多了，便直接应道：我的想法是，不做写字楼。写字楼的得房率太低，连60都到不了，对于咱们来说，不划算。

    咱们只要把十几万方都建成公寓，得房率就能达到70以上，这样咱们的可用面积就平白多了两三万方，就等于多了两三万方的利润呐。

    但这公寓也不由我们自行管理出租，而是换一种形式，以12000/平方米的价格，出租20年的使用权。成交之后不管是业主另行出租，还是转让使用权，都全凭个人意愿。

    祁旭光听完，整个人都愣住了！

    尼玛！还有这种操作？



405.被忽略的关键！（3/5，求订阅！）
    这样一来，我们大概可以在半年内回款，并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功，也能够以其特殊性制造一定的知名度，打开市场局面

    陈晋滔滔不绝的说着，一副要长篇大论的模样。

    等等！小陈，你先等等！祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去，连忙摆手道：只要可以出售，好处在哪我都很清楚，但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢？

    祁旭光这是真心求教了！

    他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条，真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题！

    你说的每个字我都明白，意思我也理解，但我听不懂啊！祁旭光无奈的笑道。

    陈晋点点头：祁哥，你说说看，有哪些不明白的地方？

    额~怎么弄到这块地的问题，既然你说已经搞定了，我就不问了。祁旭光先是说道，接着又道：其他的么~第一，只有一本大土地证，又不能分割产权，我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式？

    第二，监管部门这一关要怎么过？既然是拿来住人的公寓，民用水电得有吧？管道煤气得配吧？商业用地怎么进行这些申报？

    第三，就算以上问题都解决了，没产权的房子，要怎样卖到12000的单价？

    第四，产品属性的问题，建成多大的公寓合适？另外按照东江市目前的房价，如果手头拥有几十万现金的话，完全可以选择正常住宅，安安稳稳的独立70年产权，何必要来购买我们的无产权房子呢？

    第五，也是最关键的一点，既然是20年的长租，那么到期之后怎么处理这批房子呢？总不可能是收回吧？那样的话，搞不好一套都卖不出去！

    祁旭光一口气问了这么一串问题，差点没把他自己憋死。

    问完了之后，他就自己倒上一杯酒，滋溜一下干掉，但同样心潮彭拜！

    因为他很清楚，陈晋既然敢提出这个方案来，那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已，到底怎么样可以把这么一个非主流的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面？

    陈晋听了他问的这几个问题，也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条，一下子就抓住了核心问题！

    他笑道：祁哥，你听我慢慢给你解释。

    首先呢，这样的产品形式只要包装得当，营销得当，我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样，非住宅，40年产权，赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权，其实形式上是一样的。

    目前工业区附近的农民房单间出租价格，就已经在8001000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工，可以预见的是，那里会变成像听涛科技园一样，企业扎堆的板块，相对于工厂来说，提供的就业岗位多了不知道多少倍吧？

    祁旭光点头道：这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼，搞不好能提供十几倍的就业岗位。

    那就对了嘛。人口密集度一上来，紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道，在目前的环境下，买卖业务越萎缩，租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了，附近的精装修公寓，已经要18002400一个月的价格了。

    你可别忘了，等一两年以后项目完工，到时候火车北站的改建可就已经开始了，前景是完全能看见的。工业区摇身一变，成了高新科技园，我估计精装修公寓的月租金，至少也会涨到30003500一个月。

    陈晋非常自信的说道：咱们的公寓，可以定在35方左右一间，12000的价格，一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算，12年左右就回本了。剩下的8年使用权，就是客户的净利润！就算算上总共一年左右的空置期，净利润也在7年25万左右。

    他接着道：我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后，带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说，只要买这个公寓，就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏，客户为什么接受不了？

    那监管部门这一关？祁旭光不由得提醒道。

    陈晋哼道：那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策，别忘了，我们是提供租赁业务，可不是在卖房子，算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说，到时候只要项目动工，民用水电和管道煤气的铺设，我都可以搞定。

    祁旭光一愣，随即想到陈晋和吴德民的关系，再套上扶植第三产业的高帽子，这还真不是多难办的事情。

    陈晋继续道：至于你的第三第四个问题，其实是一个问题，无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。

    没错。祁旭光应道：价格问题，和市场接受度的问题。

    陈晋应道：祁哥，你忘记最重要的一点了！

    什么？祁旭光一怔。

    这几年，在房地产上面尝到甜头的人，太多太多了！有多少人因为买了套房子开始发家致富，我想不需要我来给你举例子了吧？陈晋悠悠道。

    祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。这不是废话么？既得利益群体有多么庞大，他比谁都清楚！

    所以！陈晋忽然道：只要有利可图，有没有产权，这有什么关系吗？咱们卖40多万一套，搞不好过个三五年的，等火车北站一建成，行情涨了呢？咱们的房子的价格涨到了50万，60万甚至是100万一套呢？那些尝到甜头的人，绝不可能放弃这种机会！

    到那个时候，客户还会纠结租几年能回本的事情吗？陈晋反问道。

    祁旭光已经听傻了！

    他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了，陈晋说的这些，都是他根本就没有想过的方向！

    关于你最后一个问题嘛陈晋倒上酒说道：等20年期限到了，咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛，收一笔续约费用，钱不在多，走个形式，再续给客户20年的长期使用权，不就行了么？

    祁哥，其实你还忽略了咱们这个项目，最最重要的一个特点！陈晋得意的喝了一杯说道。

    祁旭光反正是已经彻底摆正了心态，虚心学习了。

    于是他问道：小陈，你就直说吧！我承认，我的脑子远没有你的灵活！



406.替他们谋一个机会！（4/5，打赏加更13，求订阅！）
    陈晋这次没有再刻意卖关子，而是很认真的说道：从2008年房价火箭升空开始，到2010年限购限贷政策之前，短短两年多一点点的时间而已，东江市的二手房成交总数超过了20万套，每个月平均成交近万套，日均成交将近300套。

    祁哥，你觉得是什么原因，让这个数字被压到了100以下，甚至在这两天还被压到了50以下呢？

    陈晋如是问道。