重生之投资之王

    张晨晒笑道：彬哥，墙倒众人推，树倒猢狲散。只要你稍露败相，到时候，找你要钱的不只是供应商和土建方，还有银行政府你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。

    房地产是资金密集型的产业，玩的就是现金流，但刚刚你说的模式，对现金流的风险太大了。只要政策市场融资成本等几个外部因素凑到一起，现金流断裂就是必然！

    当你现金流断裂的时候，还指望别人来救，那可是太天真了。毕竟，这世上最不缺的就是锦上添花，最缺的就是雪中送炭。在创业初期，这种模式的确风险不大，因为盘子小，资金缺口不会太严重。但等到进军全国，可能你的资金缺口就会从几千万变成几个亿，几个亿变成几十亿，几十亿的资金缺口，你怎么补？

    现金流是企业的命脉，对房地产企业更是如此。高周转高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康，但你刚刚给顺池定下的运营模式，完全忽略了现金流风险，盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。

    孙洪彬听的冷汗涔涔而下，但突然摇摇头道：不可能，你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化，作为企业不可能没有感知，完全可以提前布局规避风险。

    张晨悠然道：是的，但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且，咱们预设的条件，是你已经称霸滨城市场，开始走向全国。有了一定的体量，就更难调头了。

    彬哥，刚刚你好心提醒了我，我投桃报李，真不是吓您。您想在地产界称王，手段应当王霸向佐。一味霸道，我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。




第154章 洋楼
    张晨之所以苦口婆心的提示孙洪彬注意现金流的风险，是因为孙洪彬这个人是难得的可交之人。

    在地产圈圃一出世，便惊才绝艳。他在顺池所推行的种种策略，像一直说的高周转，还有后来的高价拿地现金流的极致掌控，这些都成了国内房地产争相效仿的对象。

    孙洪彬虽然极有野心，但更是胸怀广阔，为人极讲义气，更极讲诚信。

    如果张晨要投资地产圈，孙洪彬就是不二选择，但前提必须是把孙洪彬身上的刺先拔掉几颗。

    孙洪彬毕竟是一世枭雄，又怎么会被张晨三言两语间就改变他自己的看法？因此仍旧固执道：我对我的模式有自信，不过感谢兄弟的提醒，我会注意。

    张晨笑笑，他知道对孙洪彬这种人，得慢慢来，因此也不介意。

    再过两年，才会正式废止福利分房。99年甚至房价不涨反跌，2000年后，地产大潮才会汹涌而至。自己还有充裕的时间在地产行业布局，如果到时候孙洪彬仍旧执迷不悟，自己再做其他打算也来得及。

    但孙洪彬确实是个最好的合作对象，有能力有魄力，而且，他没什么强力的后台。

    因此张晨也不为已甚，主动转换话题，彬哥，我家最近想要买两套房子，你现在主要搞二手房，不知道有没有推荐？

    孙洪彬道：哦？兄弟想要买房？打算买什么样的？

    张晨无所谓道：地段好一点的，房子大一点，最好能闹中取静，周围邻居素质别太差就行。自己住，得考虑生活便利问题。

    孙洪彬想了想，看了看表，我看这会也没什么意思，签完到就算完成任务。这样吧，你跟我去我公司看看，我让兄弟们查查合适的房源。

    张晨兴致盎然，看房什么的最喜欢了。开会的人到下午，已经偷跑了不少，他们俩走，也不算显眼。于是叫上张胜利开车，跟着孙洪彬的奔驰来到孙洪彬的公司。

    顺池的总部在滨城著名的租界区，沐南道上的一座小洋楼，是以前民国时期某名人的居所。搞二手房赚了钱后，孙洪彬花钱买下了这么一栋已经有七八十年历史的小楼，稍作改造，当作办公地点。

    孙洪彬指着墙上的滨城地图对张晨道：刚才你说的几个标准，滨城也就这么几个地方还算符合，其中就包括租界区。我让人给你把这附近的房源先找出来，再打电话给其他门店，让他们也找。

    没一会儿，孙洪彬的助理就把租界区的全部房源交给了张晨，张晨翻开一看，心中赞叹不已，孙洪彬的成功果然是有原因的。在这个时代，办公自动化还不普及，都是纸质档案。二手房中介更是资讯简陋，往往只有房屋面积多大朝向如何房屋布局等大体的情况介绍，再细致点的，能把房型图放上去就不错了。

    但顺池的房屋资料，特意配上了照片，让人至少能够对整体情况一目了然。

    翻着翻着，张晨眼前一亮，咦？

    进入张晨视线的就是这附近的另一座小洋楼，是北洋军阀林志庚的故居。张晨感兴趣的问道：彬哥，这种小洋楼也有人卖？难道文物保护单位不管？而且这附近的小洋楼里的住户不是都没有产权吗？怎么能卖房？

    孙洪彬凑过来看了一眼，不在意的道：哦，这个啊，这房子哪属于什么文物，林志庚还不够格吧。前两年林志庚的后人从海外回来，拿着房契找政府落实政策，要求落实政策归还祖产。政府一看也头疼，八十年代就开始落实政策了他们现在却才找过来。但因为这两年国家大力招商引资，海外侨胞的资金是很重要的一块，国务院专门出台了指导政策。区政府拖了挺长时间，实在拖不过去了，就给里面的住户分了房子，把他们迁走了。现在是林氏的后人想卖这个房子，说是以后不回国内了，留着没用。

    张晨眨眨眼，我看这上面没标价格啊？

    孙洪彬笑道：这房子我们只是代卖，房主一开始坚持要300万，后来降到200万，但根本没人买。在我这儿放了有大半年了，怎么？你有兴趣？

    张晨点点头，老实道：是挺有兴趣的。你看，这房子一共三层，楼上两层五个房间，楼顶带露台。还带小院，院里的空间除了花园外，至少还能停三辆车。我觉得真挺不错的。

    孙洪彬摇摇头，你没看具体情况不知道，这房子前几十年一直是13户人家合住，给搞得不成样子，如果想要搬进来，可是要花不少钱改造装修。我算过，光是改造的钱，就够买一套三室一厅了。而且，我买现在这个办公地点的小洋楼，才花了不到一百万，而林家想要两百万，太不值。

    张晨想了想，是有点贵，这个钱够买二十多套两室一厅了。但这附近我看也没有太合适的，要不然你带我过去看看？

    孙洪彬痛快答应，成，你既然有兴趣，我就陪你去看看。

    距离很近，两人也就没开车，孙洪彬带了几个随从，和张晨溜达着就到了这栋待出售的小楼门口。

    张晨站院外一看，嚯，还真挺破的。现在的租界区，滨城还没有做改造，因此房子都是破破烂烂的。但即使如此，也能看出来这以前是大户人家的豪宅。

    孙洪彬的下属掏出大门钥匙，把大铁门打开，几个人进了小院。小院的面积不小，整个小楼含院子占地至少一亩多，带前后花园，只不过长期没人打理，院子里杂草丛生，窗户没几扇完好的，墙壁斑驳，显得非常破败。

    绕着房子走了一周，张晨心里有了点谱，兴致盎然的对孙洪彬道，走，进楼里看看。

    小楼里原本宽敞的一楼大厅，隔断出了三个小房间，只剩下一个窄窄的过道可以通行。张晨一行人小心避开过道中堆放的落满灰尘的杂物，挨个房间看了起来。

    二楼也是一样，三个房间之外，又搞出了个厨房，弄的遍地油腻。三楼和楼顶更可怕，居然在屋顶上也能搭出一间房，难怪这么一个小楼挤进了13户人家。

    大体看了一眼，众人走出小楼，张晨拍打了一下身上的尘土，彬哥，我觉得挺不错的。帮我问问房主能不能便宜，如果能便宜，我就买了。



第155章 穷疯了
    孙洪彬劝道：兄弟，这房子性价比真的不合适。就算他能给你便宜一二十万，也要一百**十万。有这个钱，不用说在滨城，哪怕在京城，房子也是随便挑啊。去年老刘买了个四合院，也才不到五十万。

    张晨突然想到，对了，还有四合院。但仍旧坚定道：不了，彬哥，我真挺喜欢这栋小楼的。你看，房子里面的隔断都是预制板的，拆起来很容易。地面虽然惨了点，但也不是修整不出来。再说了，你就是搞地产的，手下工程队肯定有不少，还能给我个折扣价，花不了多少钱。张晨笑嘻嘻的道。

    虽然从升值率上来说，肯定是京都四合院的性价比更高。现在花三四十万能买一套占地200平左右的四合院。等到十几年后，价格怎么也要5000万以上。

    但张晨还是下决心要买这栋小洋楼，因为到了未来，这儿的洋楼可就不是花钱能买得着的了。租界区这一代的小洋楼，不出五六年，就都会被列入文保。而这栋小楼，再过十几年，也要值一个亿。

    前世张晨总听爷爷生前念叨，以前家里在租界区有个小洋楼，后来三反五反时期家里怕惹事，把房契烧了，八十年代就没能落实政策，现在也算完成去世的爷爷的一个心愿吧。

    孙洪彬见状，无奈道：好吧，房主现在在国外，我联系他一下，看看他打算出什么价，不过你做好心理准备，不会便宜太多，这个房主挺坚决的。

    张晨沉吟道：彬哥，你跟他说，如果他同意便宜到150万，我愿意用美金付款。他说他不回国了，人民币对他就没用。他在国内卖房，人民币要从黑市换成美金，既不安全又贵。

    孙洪彬点点头，我倒是忘了，你在idg。对了，idg干嘛的？

    张晨瞠目结石，堂堂后世的地产大亨居然现在不知道idg是干嘛的，还跟自己聊的这么热闹。

    孙洪彬讪讪道：你跟我说你是idg合伙人的时候我就想问你，idg不是个杂志社吗，怎么还有合伙人？只不过当时和你不熟，没好意思问。

    张晨啼笑皆非，不过想想也是，这个年代不用说国内的人，就连欧美留学回来的大学生，可能都不知道idg到底是干啥的。

    彬哥，idg是一家咨询服务公司，除了提供咨询服务，我们最主要的业务是风险投资。张晨解释了一下。

    孙洪彬之前还真没接触过这方面的东西，他大学和研究生都是读的水利专业。工作后没两年，就辞职到了联响，干了一年多，就被刘传之弄去蹲了四年的冤狱，现在也才刚刚出狱两年。

    风险投资？孙洪彬来了兴趣，读研的时候听经管的同学提到过，但没太了解。

    张晨给孙洪彬详细解释了一遍风险投资的运作模式，孙洪彬两眼放光，这么说，只要是合适的项目，你们都会投？

    张晨点点头，理论上是这样，但目前我们的主要投资方向还是高科技和信息产业为主。

    听到张晨这样说，孙洪彬有些失望。但如果遇到困难就缩了，那他也就不是孙洪彬了。搓搓手，孙洪彬不好意思的道：兄弟，你们就没考虑往地产行业投一投？中国经济发展的这么快，地产行业在未来一定能成最大的行业。

    张晨纳闷的看着孙洪彬，彬哥，你们应该不缺钱吧？你们现在还能拿房管局补贴呢，怎么会缺钱？

    孙洪彬苦笑一声，现在做生意哪有不缺钱的？他搞了地产后，发现这完全是个资金密集型行业。即使按他的办法使用少量资金启动项目，也仍然需要大笔的现金。如果不这样做，就只能违规操作或者打法律的擦边球。

    孙洪彬经过四年的牢狱之灾，明白了一个道理，就是绝不能把自己的把柄交到gov手里。否则在关键时候，gov想怎么收拾你就能怎么收拾你。因此，如非万不得已，他更想通过合法的渠道去解决资金问题。

    为了规避这风险和提高各种审批效率，他甚至把董事长的位置让了出来。从机关里挖来了人脉丰厚擅长处理关系的张贵中来做董事长。

    这么说吧，兄弟，你别看我现在开着奔驰，光是秘书就有三个。实际上，都是强撑的。要是这点门面都没有，根本获得不了任何支持。孙洪彬说的很隐晦。

    张晨想了想，彬哥，我和你一样非常看好国内的房地产市场。但现在国家的商品房政策还没有彻底放开，而且idg是外资，在现行政策下，没办法直接投资国内的房企，必须采用壳公司或者其他方式规避国家规定，太麻烦了。

    孙洪彬意识到，这确实是个问题。目前国内的房地产市场仍然以企事业为主导的福利分房为主，商品房只起到补充作用。因此，国家还没有正式出台商品房开发的相关规定，一切都是摸着石头过河。

    看到孙洪彬失落的样子，张晨安慰道：彬哥，你也不用太失望，我估计未来一两年，国务院和建设部一定会出台一系列的政策来推进商品房买卖。以现行的体制，你即使获得了投资，其实用处也不大，除非国家的政策开始松动。到那时，才正是我们大展宏图的时候。

    孙洪彬叹了口气，也只好如此，不过，最近我还真拿了一个项目。17万平米，就在桥东和崇华的交界。慈云寺附近正平改的那块地，兄弟有没有兴趣一起做？

    张晨委实兴趣不大，96年正是内地房地产最低迷的时候。这时天涯省的地产泡沫刚刚破灭，内地刚刚稍有松动的政策又重新收紧，价格根本就卖不上去。也正因为如此，孙洪彬的贷款才会卡死，一时办不下来。而找社会融资呢？现在整个社会都受到三角债的困扰，一时根本找不到人愿意借钱。

    但光是孙洪彬这三个字，就值得张晨在他困难的时候帮一把，这对以后只有好处没有坏处。

    张晨故作为难道：彬哥，房地产这一块，短期内我真的不看好，利润率太低了。而且，我们是股权投资。如果我们介入，肯定是要项目股权的。不可能以信贷的方式给你融资。

    孙洪彬犹豫了一下，只要能把资金问题解决了，项目的一部分股权我可以让出来。

    张晨不由得瞪大了眼睛，孙洪彬这是穷疯了！？



第156章 无本万利
    此时张晨的兴趣也被勾了起来，毕竟房地产将是未来二十年的支柱行业。在这个行业中，诞生了数不胜数的亿万富翁。

    福布斯排行榜的前一百位富豪中，多达20余人的主营业务是房地产，更何况还有大量没有上市的房企以及国籍已非华夏的房地产商。

    如果算上这些人，保守估计福布斯排行榜中至少有一半的富豪将是房地产行业的大鳄。

    面对一个数十万亿级别的市场，甚至可以说是最大的市场，身为重生者的张晨又怎么可能不涉足其中。

    也许与孙洪彬的这次合作，正是最好的进入房地产行业的契机，至少也能锻炼队伍，积累经验。

    张晨心念已定，对孙洪彬道：在商言商，彬哥，你们缺多少钱？这个项目的预期利润怎样？又准备让出多少股权？

    孙洪彬见事有可为，忙道：现在缺350万的启动资金，如果纯融资的话，月利三分。

    张晨笑着摇摇头，彬哥，idg不是放高利贷的。刚刚我就说了，只接受股权投资。

    孙洪彬咧嘴一笑，我就是试试，如果合作的话，我愿意让出项目整体利润的20。这个项目总投资额一亿七千万，估计营业收入两亿左右，净利润差不多15到20。

    张晨在心里默默心算了一下，如果这样，项目的净利润大概在四千万到五千万之间，百分之二十的净利润也有一千万了。

    idg每年给自己五十万美金的年薪，对自己算是相当不错。自己怎么也得出点成绩，否则麦戈文也不是吃素的，合作关系迟早完蛋。

    短时间内，张晨还是需要idg这层皮来去做事的，所以这一单张晨打算由idg出大部分的资金，自己跟入小部分，就当做公司业绩了。

    当然，具体的操作上，还需要规避一些国家的规定，但现在各方面的制度漏洞太多，倒是不难解决。