永不下车

    “您刚才说，这是在做长远打算，但我却觉得，”

    一边说话，一边斟酌用词，方然隐约猜到了布朗教授的说话动机，“持有现金、或者其他保值之物，比购买不动产更实际，房屋的未来价值很难判断，至于现在，我在为赚钱而努力兼职，现在经济形势很不好，找一份适合生命科学方向的工作，也比之前难得多。”

    “的确如此，就连联邦的科研经费，居然削减了百分之二十；

    项目审核也比之前严格了很多，方，你没发现吗，最近校园里都有点冷清，即便是冬季，也快一个月没点像样的学术活动了。”

    特别留出了时间，罗伯特布朗还挺愿意和这学生闲聊，在他看来，这个叫方然的大孩子，头脑要比手下所有学生都更清醒，否则也不会物色他来辅佐自己的生意。

    既然说到房价，他索性就问问方然对此怎么看，顺便收获些不拘一格的观点：

    “那么在你看来，联邦的房产，哦、当然是优质街区的




第八十一章 房产
    人工智能将摧毁房价，这，毕竟还只是长远的趋势。

    和这种未来的趋势相比，联邦房地产市场的运行规则，才是方然对房产价格持悲观态度的直接原因。

    房屋，住宅，不动产，除极少数例外，价格一般来讲都不是由房屋本身，而是其地段、配套、学区和环境等因素综合决定，这些因素的权重，往往大于房屋本身的结构、年代、户型和装修情况，这很正常，毕竟房屋的价值，归根结底要体现在居住层面，深山老林里的豪宅，甚至城堡，标价一马克都无人问津，原因就在于此。

    但是这些支撑房屋居住价值的因素，一言蔽之，却是由近年来不断上涨的房屋价格来维持的，注定不可持续，不能长久。

    联邦，世界最大经济体，表面上是强大而繁荣的发达国家，城市建设与运营的经费，却大比例来自于土地出让的权益，政府卖出土地，用卖地筹集的资金建设、运营城市基础设施，为民众提供服务。

    在经济泡沫期，房价不断上涨，地价水涨船高，卖地的收入维持运营绰绰有余，像旧金山这样的繁华大城市，基础设施与服务的水平一直高位运行，反过来又支持了房价的继续增长。

    房价带来资金，资金维持服务，服务推高房价，表面上看，简直就是一个发展经济的绝妙循环。

    然而循环的关键，在于不断入场的持币买家，投入资金购买房产。

    这种博弈，一边是房产买家，一边是联邦政府，前者支付现金获得房产，后者则将卖地、税收等渠道抽取的资金投入基础设施与公共服务，进一步刺激房价，表面上构成了完美的循环，然而在基础设施与公共服务方面，参与者必然要求利润、甚或贪腐，这就让抽取的资金无法100流回民众手中。

    卖房、卖地收取100亿马克，却只让民众赚回50亿马克，算一笔总账，这就相当于从民众手中抽取资金，购买房产的民众，总体上看，迟早会因入不敷出而耗尽现金流，无力继续维持这种循环。

    一旦抵达这样的临界点，联邦的房产市场，就会陷入绝境。

    道理很简单，民众购买房产，一次性支付了长达五十年、一百年的地价，然而这些资金在联邦政府手中，却只用来维持眼前、至多不过三五年内的基础设施建设运营和公共服务。

    眼前的基础设施和公共服务水平，名校，医院，治安，环境，是高昂房价的有力支撑，然而这些因素却无法维持五十年、一百年那样长久，更进一步，之所以有眼前令人羡慕的高水平，也只是由于政府大手大脚烧钱，把民众预支的五十年、一百年经费，在至多不过三五年的计划里消耗殆尽所致。

    民众购买房产，是一次性支付未来几十年、上百年的费用，服务机构拿到这笔钱，却只够维持未来短时间内的开销。

    一边是百年大计，一边却只顾眼前，这是现行制度下的根本矛盾。

    当然，经过和布朗教授的交流，方然也同意，联邦现行的制度还包括房产税，政府可以从这一块税收中获得资金，维持社会的运转。

    然而计入房产税，联邦的绝大部分房产，年化收益率都低于15，即使不计通货膨胀，也要七十年才能收回成本；至于七十年后，房屋本身早已破败不堪，除非有建筑商肯出资拆迁、重建，否则价值会直接清零，相当于一笔钱以零利率存了七十年，整存零取，世上还有比这更糟糕的生意吗。

    甚至于，七十年后的世界



第八十二章 锁盘
    联邦想无中生有，走出“一路上涨”与“暴跌崩盘”之外的第三条路，想法，很好。

    但要对抗客观规律，只有想法，是远远不够的。

    锁定房价，拒绝任何市场波动，本质上是恐惧房价会一路暴跌，却也会令投资者恐慌，意识到房产价格的增长预期已不复存在：这，并非政策意义上、而是实践意义上的不复存在，锁盘本身就传达了一个信号，目前的房价，泡沫之严重，已经到了“不锁即崩”的程度，那么如果不想被暴跌所毁灭，锁盘就是必然。

    当然，这样的必然性，一定会让房产投资者绝望，继而，不择手段的套现离场。

    然而什么是锁盘呢：

    如果能离场，那就不叫锁盘了。

    一边是升值预期的破灭，一边是套现离场被严禁，投资者的心情，方然并不关心，他只知道，在这样的完全管制市场，房产将在实践意义上严重贬值，名义价格会与实际价格相差到不可思议的程度。

    实际价值一旦与名义价格背离，事实上，就意味着锁盘的彻底失败。

    锁盘，不管操作如何荒谬，本意是想保住房产的价格。

    然而这操作，却让房产几乎无法变现，将其投资价值、名义价值乃至事实价值一并摧毁。

    再怎样昂贵的资产，如果根本没有交易的手段，没有一个可靠的渠道能兑换成现钞，那么，这所谓资产的价格，就没意义，对卖家没意义，对潜在的买家同样没意义，谁会用现金买入价格锁死、遑论增殖的资产呢，难道还指望那年化15，甚至连联邦储蓄利率都赶不上的可怜收益吗。

    一旦想明白这点，联邦政府的所谓“锁盘”，面目就格外可憎。

    对房价，要么放任其一路飙升，直到泡沫膨胀到极限后崩盘，要么乖乖遵循经济规律，出动出手刺破泡沫；在虚高的资产价格面前，联邦能选的，无非是这两条路。

    即便出于恐惧，想避免房价崩盘的恐怖冲击，也不应该心存幻想。

    经济危机爆发之后，一段时间内，联邦对房地产市场的锁盘，效果很明显：但凡跳出经济的范畴，以暴力为后盾而动用一些非经济的手段，单纯服从经济规律的房地产市场也只有乖乖就范，至少在表面上，房价在暴涨后趋于稳定，但这只是表面意义上的稳定，是缺乏交易量，事实上摒弃了市场规律的稳定。

    等没有变现手段时，房价稳、还是不稳，又哪还有一丝一毫的意义呢。

    就在不久之前，房价还没有像方然所见到的那样，一路狂泻，因为在政府控制下，大量企图高位套现的持有者，要么没有资格，要么错判形势，并没能够成批的套现离场，仅此而已。

    然而随着锁盘策略的持续，再怎样头脑迟钝的家伙，一旦发现自己手中的房产，并非金山银山，而只不过是年化收益率15，七十年才能收回成本的金融垃圾，接下来，可想而知，必然会想尽一切办法卖出房产，落袋为安。

    这种“想尽一切办法”，是对联邦控盘能力的极大考验，如果无法杜绝，锁盘就是空谈。

    而如果真能锁盘，让任何一个持有者都无法套现走人，房价则彻底失去意义：无法变现的资产，不管价格有多高，都将变成镜花水月，可望而永远不可得。

    当然，分析到这里，方然也受到了罗伯特布朗的质疑。

    教授在询问他，面对高企的资产泡沫，难道，联邦就不能像过去三十年那样，依靠经济发展、房租提升，来逐渐提高房产的年化回报率，最终变相的将房价“反衬”到合理的水平：

    “毕竟，就



第八十三章 交换
    “从年化收益率1.5%，逐渐提升到一般水平的5%，即便用最乐观的估计，十年内达到这一点，联邦的房产仍无法摆脱金融垃圾的标签。

    即便对经济发展很有信心，认为十年后的房租可以让目前的房价有5%的年化收益率，那么，从投资的角度，为何不现在就将房产套现，用换到的现钞立即享有5%的无风险收益率，而要一直持有回报堪忧的不动产

    这还是按最乐观的估计，十年后，房租会增长到房价的5%，这种条件下房产仍不值得持有，那么，联邦民众仍然持有房产、甚至借债买入的直接动机，就和房租这种聊胜于无的回报毫无关联，仅仅是出于房价进一步飙升的预判，或者，就是因为联邦的锁盘，而没有办法高位套现，仅此而已。”

    “按照你的归纳，方，联邦民众持有房产的唯一动机，是觉得房价还会涨。”

    “正是如此。”

    “但会不会还有其他的因素，譬如说，按目前的经济形势，如果央行开闸放水、放任马克贬值，房产这样的不动产就可以发挥‘抵抗通胀’的作用

    大家手里的现钞，如果不换成房产，可能就会在严重的通货膨胀中化为乌有，这你想过吗。”

    “货币贬值，是么

    这就是另一个问题了，即便央行开闸放水、引发通胀，现钞严重贬值，房产也无法发挥抗通胀的作用。

    根本问题，还是在于严重虚高的价格，这种虚高，是相对于其使用价值的判断，无论以马克、外币还是黄金计价，无非只是一个计量单位的区别，不管采用什么样的计量方式，虚高这一事实无法改变，也不会改变。

    如果要规避通胀，避免损失，是将现钞换成一种当前价位相对合理的资产，还是换成一种价位严重虚高的资产更保险”

    “那么你觉得，目前，要购买什么样的资产，才能抵抗通胀。”

    方然的话，引发了罗伯特布朗的兴趣，他想听一听眼前这个年轻人的意见，说不定，能为自己的资产保值增值提供些思路。

    “抵抗通胀，保值，增值；

    如果您是在谈长期的趋势，恕我直言，这样的手段恐怕是没有的。”

    看到布朗教授挑一挑眉毛，方然斟酌词句，确认这些讨论的内容没什么风险，就索性直言相告:

    “甚至可以这样讲，所谓资产，本来就不是一种可靠的东西。

    资产，到底是什么，无非是不用亲自劳动、就可以带来利益的凭据，房产是这样，股票是这样，其他任何资产的本质都是如此，是一旦需要利益时，无需辛劳，只要交易即可换得现钞、进一步用现钞换得吃穿住用、醉生梦死的凭据。

    为了获得这样的凭据，在眼前，一个人需要先付出代价、取得现钞，再用现钞购买资产，或者直接用代价交换资产，总之，无非是付出利益而获得凭据。

    期望这种凭据，在未来的某一天，可以再进行逆向的兑换。

    但，眼前的利益——资产兑换，付出是实打实的，未来的资产——利益兑换，却充满了不确定性。

    资产，本身不过是凭据，除规则外，没有任何力量能保证交易的顺利进行，任何资产的变现、变换为利益，总需要外来的力量加以保障，而当资产持有者本人并不掌握这种力量时，未来交易的那一刻，这保障是否充分，甚至，是否还存在，都是一个悬而未决的问题。

    这种力量的保障，目前，是联邦政府持有的暴力来提供，那么问题就归结于，长远看来，人类社会是否会一直稳定的运行下去，能保障资产持有者的利益；

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第八十四章 生意
    “哦……”

    方然的话，让罗伯特布朗的眼神黯淡下来，甚至，还有那么一点不易察觉的失望。

    他早就知道这个答案，也并无用处。

    几秒钟的沉默后，还是教授开了口，打破了这略显尴尬的平静:

    “好吧，我明白你的意思。

    甚至可以这样讲，在这方面，你我的观点相去不远；

    资产这种东西，一言蔽之，只不过是暴力用来聚敛利益的工具，这种事，不需要设想遥远的未来，眼前就在真实的发生着:联邦政府的债务规模，持续增长，按经济学的基本平衡，一定量的债务总会对应等量的资产，这些资产，以债券和不动产等形式存在于联邦社会之中，事实上永远不会被偿还。

    从这种角度讲，联邦政府的债务，和马克一样，也可以被视为一种特殊的‘货币’”。

    “货币，正是如此。”

    联邦政府的债务，多少年来一直在增长，国家债券借新还旧，总体上的规模越来越大，事实上相当于变相发钞:这些名义上有价格、也有价值的资产，注定永远不会被联邦政府赎回，创造资产交换民众实打实的利益，这种事之所以能够进行，原因只有一个，就是联邦政府掌控至高无上的暴力。

    并非拥有暴力，就不会赖账，而是拥有暴力，就没人敢质疑它会赖账。

    敢，或者不敢，并非防民之口的禁止谈论，而是作为暴力的持有者，根本不屑于“赖账”这种低级的操作:赖账，什么叫赖账，那也得有账才谈得上赖，暴力眼中，盖亚的一切都可以予取予求，即便再多的债务，假以时日，不管是一千年，还是一万年那样久，迟早总归能还的上。

    当然这仅仅是理论，实践中，则是凭借暴力，越借越多，而不会受到除唾沫星子以外的任何攻击。

    一旦看明白这点，对教授的话，方然就洞若观火。

    罗伯特布朗，显然也是这方面的明白人，利益换资产，资产换利益，那只是芸芸众生才热衷的小把戏，暴力则只做两件事:要么无中生有、创造资产，交换民众的利益，要么赤膊上阵、明火执仗，掠夺民众的利益。

    前者文雅，后者残暴，但本质却都一样。

    显然，在这样的大格局下，岂止房产，任何资产的长期价值，都要打上一个大大的问号。

    原本打算谈生意，却讨论了一番资产价格的走势，罗伯特布朗的立场和追寻永生的方然并不一致，久远的未来，在他眼中并没有太大的价值，而是着眼于“只争朝夕”，只不过方然的一席话，的确让他心中不安。

    于是他喝完咖啡，尽量平复了一下心情，用复杂的眼光审视眼前的少年:

    “哦，今天找你来，其实是想谈谈某桩有趣的生意；

    我先介绍一下，看你是不是会感兴趣。”

    教授的介绍，简短，直白，三言两语就让方然明白了大概，其实这位布朗的第二职业，他早就调查的**不离十。

    即便置身于经济危机，普通人每一天为生计发愁，权贵的言行，却完全两样。

    据方然调查，大概早在十年前，罗伯特布朗还是一名伯克利大学兼职教授时，就“出于个人动