重生大亨崛起

    和黄集团虽然在一直在整合旗下的物业资产，但希尔顿酒店大厦却是地处黄金位置，短时间之内不会有处理的打算，至于在未来会不会学老李同志拆了建大厦，则就要看将来的发展需要。

    “两位请坐！”一间优雅的单间内，徐志笑着接待着鲍富达与陈松青二人。

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318 股票抵押
    陈松青说道:“佳宁和置地将会提供3亿港元的本金，其他的都需要银行方面的融资，至于抵押物，自然是美丽华酒店及周边地皮。

    徐生手下也有地产公司，这其中的规则应该清楚，不需要我再详细解说了吧”

    “明白。”徐志点点头，这其实就是地产公司正常的套路，如地产拍卖活动，在拍卖之前地产公司就已经联系了银行，商谈好了中标之后的合作方案。

    而往往10亿港元的地皮，地产公司只会自己动用一亿甚至更少的自有资金，其他的都是银行贷款，后续的建筑资金、材料费等等都是对建筑公司能拖就拖，拖不了还是走银行贷款，等建到一定程度，到了可以预售楼花之时，在地产火爆的时候就可以迅速收回资金，还清银行贷款，再对下一个项目进行征战。

    这也是为什么很多几亿港元市值的公司能够宣布动用几十亿港元进行投资的根本原因，一切都是背后的银行操作。

    从76年——82年，地产泡沫之中，赚钱最多的绝不是所谓的地产五虎，而是汇丰、渣打、恒生等大型银行。

    陈松青笑道:“这么说，徐生这是同意了”

    徐志摇头道:“贷款我可以答应，不过你们的抵押物我不满意。”

    陈松青皱眉道:“徐生，这可是目前香江正常的抵押方式，莫非徐生不看好美丽华酒店这个项目”

    徐志摇头笑道:“这与项目本身无关，东亚银行目前只是一家中型银行，30亿港元占了整个银行存储的1/3，这么大的贷款我不可能不慎重。”

    陈松青问道:“那徐生还需要什么保证”

    徐志想了一会说的:“如果用其他物业来增加抵押，只怕会带来不少不方便，不如这样，两位可以以自家公司的股票作为抵押，如何”

    “股票”陈松青和鲍富达都愣了一下，各自陷入了沉思。

    陈松青自然是心中冷笑，以股票抵押，对他来说这只是家常便饭，他以这种方法早就借入了十几亿港元，再抵押一次自然不是问题。

    而鲍富达想法则不一样，自去年失去九龙仓后，整个怡和系就极为担心置地公司会步上九龙仓后尘，一旦失去了置地，整个怡和将彻底没落。

    但多年来，置地为了各种发展需要，曾经多次扩股融资，怡和集团也只是持有10%的置地股票，一旦被华资大户盯上，后果不堪设想。

    在去年的8月，纽壁坚为了稳固对置地的控制，着手安排了香江商业史上最为出名的怡置互控，过程很是简单，置地和怡和分别对对方进行定向增股，双方动用了超过十数亿港元，最终怡和控制了置地40%的股份，置地控制了怡和38%的股份。

    这种互控基本上隔绝了外资入主的可能性，但也并不是说就彻底高枕无忧，在所有的华人资本中，眼前的徐志则是怡和系最担心之人，因为他的资本远超过普通的其他华人家族，现在听到对方要求以置地股票作为抵押，他自然更是担心。

    等待了一会，徐志问道:“二位考虑的怎么样了”

    陈松青自然笑道:“没问题，我可以以等额的股票作为抵押。”

    鲍富达则说道:“置地的股票不接受抵押，不过我可以答应以其他固定资产代为抵押。”

    “其他资产也可以，不过我不接受二次抵押。”徐志说道。

    “徐生这个要求也太高了吧！”鲍富达皱起眉头，置地旗下的总资产高达300亿港元，但市值却不足百亿，根本的原因就是旗下几乎所有的物业都已经参与抵押融资，这个时代做生



319 另有目的
    “5%。”鲍富达听完后，顿时松了一口气，这个比例要求并不高，毕竟贷款几十亿港元，而5%的置地股票价值也才不到5亿港元，这点比例也影响不到已经完成互控的置地，更不要说他对美丽华酒店这个项目有十足的信心。

    徐志笑道:“佳宁集团也需要提供同样价值的股票，或者未抵押过的固定资产，不过我这边还有一个要求！”

    陈松青问道:“什么要求”

    徐志说道:“我希望置地和佳宁在这次借贷之中，能够相互担保对方的债务。”

    “相互担保”陈松青听完后脸色一变，不过却没有再多说什么。

    鲍富达听完后则皱眉道:“我们已经提供了足够的抵押物，徐生还是不放心吗”

    徐志笑道:“股票抵押自然有一定的风险，这两年置地的股价可是涨了不少，我可不想我的公司重蹈牛奶公司的覆辙。”

    74年置地公司为了收购拥有大量土地储备的牛奶公司，故意拉高自己公司股价，然后以股换股收购了牛奶公司后，置地股价恢复正常，坑了无数普通股民。

    鲍富达脸色很不好看，沉声说道:“这一点我现在不能决定。”

    陈松青也跟着说道:“我也需要重新考虑。”

    徐志笑道:“没问题，不过这段时间联系我们银行的地产公司可是有不少，你们也知道东亚银行的能够动用的资金并不算太多，所以希望二位能够早日决定。”

    陈松青问道:“徐生，如果我们有一方不同意相互担保，不知道这笔贷款还能不能通过”

    “那我们就只能期待下一次的合作了。”徐志笑着说道，要求置地和佳宁相互担保，就是为了佳宁将来破产时，这笔债务能压在置地的身上，不然这笔钱绝对不能借，否则死的就是自己银行。

    如果置地现在同意了担保，到了佳宁破产之后，突然多了原本属于佳宁的十几亿债务，置地即使已经完成互控，也得脱一层皮。

    “好，那过几天，我们再给徐生答复。”陈松青与鲍富达相互看了一眼后说道。

    “希望我们能够早日合作！”徐志点头说道，实际上他不是很担心这两人不答应，香江的不少地产公司拿地时都会组建财团，一部分在贷款之时也需要相互担保，这是让银行安心放贷的重要条件之一。

    只是这种情况经常出现于一些小企业，类似于置地、佳宁这种大型公司则少一些。不过徐志也给足了诚意，13%的商业利率，在81年，绝对不可能找到更低的一家。

    置地在经过怡置互控后已经开始改变投资策略，大肆在香江投资地产行业，显然对香江的未来很有信心，在鲍富达的眼中，美丽华酒店这个项目必然大赚，只要项目能够赚钱，所有的抵押都没有任何危险。况且就算亏了，只要拿钱出来还债，什么抵押都能收回来。

    至于佳宁就更不用说了，完完全全的一场惊天骗局，只要有钱，抵押什么都行，签个担保协议跟玩一样。

    晚宴结束后，鲍富达与陈松青并没有急着离开，反而与徐志一起前往了酒店16层的一间健身房。

    在跑步机上跑了几分钟后，陈松青满头大汗



请假条
首先祝大家新年快乐，万事如意！

    过年期间的事情比较多，所以先请个假。

    最近心里压力也比较大，就是这个疫情，小区内出现了疑似病例，女儿从武～汉回来，然后家人发热被救护车拉走了。

    想想前几天还和朋友天天闲聊着这个事，觉得离自己很远，但没想到几天后就完全不一样了！

    想当年s～a～r～s的时候还年轻，根本就不当回事，现



320 新的合作
    “徐生难不成想要独自开发这个项目”陈松青对徐志说的话似乎并不在意，反而笑着说道。

    徐志点点头说道:“难道陈生以为和记黄埔公司没这个实力吗”

    “哈哈，我当然知道和黄有这个实力，更不用说徐生自己也有足够的财力来完成这个项目。”陈松青笑着说道:“不过现在的香江，大家赚的都是快钱，能够迅速获利才是最重要的，和黄前段时间在股市上集资30亿港元投资海外，现在如果再承担这个项目，负债比然极重。

    而与我们合作则很简单，只要我们签了协议，置地与佳宁会先期从银行贷款，一部分给和黄作为订金，另一部分则作为项目的启动资金，只要等到项目能够出售楼花，所有的资金都将回流，我们三方得利，而且这个过程中，和黄的获利将会是最多的一家。

    徐生，是自己公司高负债经营获得全部利润，还是什么都不做就可以获得大部分，我徐生应该很清楚这其中的得失。

    更何况，徐生的眼界要比我们这些人强得多，在国际市场上也是呼风唤雨，完全可以利用先得的资金在国际上投资获利，这完全就是一举两得。”

    “陈生想的真周到，我得仔细想想。”徐志笑了笑说道，这陈松青说的的确有道理。

    在香江，自己开发自己的地皮物业不是不行，实际上虽然获利最多，但效率上来说反而最慢，因为香江的法律规定，出售楼花必须要在楼盘封顶8个月之前，这一条对于住宅来说没什么太大影响，因为住宅盖的都很快。

    但对于大型写字楼来说，兴建的时间可能高达2-4年，这过程中会沉淀太多的资金，从投资回报率上来说并不划算。

    70年代末的合和实业在地产五虎之中实力最强，但太多的资金沉积于兴建香江第一高楼——合和中心，反而失去了发展的黄金时间。

    所以，在这个时代，很多拥有地皮的公司都会快速出手手中地皮，然后再利用这笔资金发展壮大，而不是守着一块地皮，自己吃着独食。

    这种做法的根本原因就是让出一部分利润和大量的风险，同时自己获得资金开发其他项目，属于投资比较稳健的方法，接手一方则是利用银行杠杆，几乎零成本接受项目，但承担了极大的风险。

    而风险是相对的，只要对房价有信心，风险就不存在，后世的四大家族大部分都是在这个时间段利用这招从英资公司手中获得地皮，从而获取发展的机遇。

    当然，这些合作是针对的中型公司，如果公司规模够大，负债不重，又对房价有着信心，在没有太多快速获利项目的情况下，自己发展大型物业也合适自己，比如后世85年之后的李嘉成，资产超过数百亿港元，这么大的公司不可能再像小公司一样四处开花投机，稳下心来开的发四大围村就变成了利润最高的项目。

    前段时间和记黄埔公司在股市通过渣打银行公开吸纳资金30亿港元，这几乎已经是和黄市值的一半，陈松青必然认为和黄公司在海外有大型项目投资，需要从香江调集资金，而且也判断和黄此刻负债极重，不会再自己单独开发大型项目，所以才有了和置地一起打希尔顿酒店这块地皮的主意。

    陈松青笑道:“好，希望能够早日得到陈生的好消息。”

    ……

    一星期后，徐志召集了王礼明、马士民、袁天帆三人，召开了一个小型会议。

    “这些资料你们都看过了，觉得怎么样”徐志在主会议桌上问道。

    马士民第一个说道:“陈松青其实说的很对，希尔顿酒店的管理权并不在我们手上，虽然能够能够每年获利，但远比不了开发大型写字楼。

    不过



321 飞机到手
    未来佳宁一旦破产，所有与其合作的公司都会被廉政公署调查，如果贷款的资金涉及内部交易，哪怕合法，也会被调查。

    这个世界上的大公司没有一个是干净的，真被细查之下，总会有很多问题出现，甚至很多连董事会都不知道什么情况，徐志怎么着也不会让自己的公司陷入这种境地。

    “好的，我明白了。”袁天帆点头说道。

    徐志道:“置地与佳宁对希尔顿酒店物业的报价是多少”

    “27亿港元，不过他希望由我们来解决与希尔顿酒店的纠纷。”马士民说道，他已经与鲍富达等人有所接触，现在是地价最疯狂的时候，年初红锦道一块地皮被拍出了3万一尺的价格，在全球地价中仅次于曼哈顿。

    徐志笑道:“怎么可能，跟他们说清楚，这种事他们自己搞定，要么答应要么这合作就算了。”

    希尔顿酒店怎么说也是国际知名酒店，而且现在的香江因为内地的改革开放，旅游业开发进入爆发期，想说服其放弃在香江的业务，可不容易，八成得上法院，再过半年，地产市场就会陷入萎靡状态，到时候和黄即使花高价说服了希尔顿酒店，想再卖个高价给置地就不太可能了。

    “我会再与纽壁坚与鲍富达商量这件事。”马士民点头说道，他其实也不想就这件事与希尔顿酒店发生摩擦，而且他更担心，如果自己将这件事谈妥，那么老板会不会又想自己兴建这香江第一大楼，毕竟他知道徐志虽然不看好地产市场，但却颇在意持有中环的物业。

    和黄前段时间从股市上集资30亿港元，5年期利息13%，也就是说到了1986年，必须要一次性偿还49.5亿港元的债务。

    这笔资金准备去美国投资通用电气，他并没有把握能否赚钱，而且他与徐志一样，也认为地产市场已经到了泡沫即将破灭的地步，此刻以最高价出手手中的一栋中环物业，既可以降低公司负债，同时手中有钱，在未来也好更好的布局。

    “行，那事情就这样吧，王礼明留下，其他人先离开吧。”徐志笑着说道，如果不是置地参与进来，他不会主动出手手中的物业。

    去除未来时代广场的地皮，他目前手上一共有四处中环物业，国泰大厦、联邦大厦属于百分之百持有，而和记大厦与希尔顿酒店则属于和黄。

    不过与置地比起来就差的太远，置地旗下在中环的物业包括康乐大厦、太子大厦、历山大厦，告罗士打大厦、渣打大厦、连卡佛大厦、置地广场、太古广场、文化东方酒店、荷兰行等等，同时在九龙半岛的一些黄金位置也有数栋顶级大厦，如温莎公爵大厦、皇室大厦、湾仔夏悫大厦、怡东商场、铜锣湾贸易中心。

    这些物业总面积超过一千万尺，每年光是收租就能收入20-30亿港元。

    这些只是大厦，置地旗下还有大批地皮及住宅别墅物业。

    不过拥有这么多物业的代价也不小，这些大厦包括置地本身的股票已经被不停的多次抵押，整个集团的欠债高达一百多亿港元，所有大厦的租金也必须大部分用于偿还利息。

    其实这就是不停的以贷养贷，在地产市场一直上升的时候自然不是问题，可一旦地价下跌，资产不足后银行抽贷，整个经营体系就会崩溃。

    出售希尔顿酒店业务，本身既可以获利，又可以再在置地这头骆驼上压下一批稻草，同时因为美丽华酒店的贷款，东亚银行也可以作为债权人前去逼债，从而在将来获取最高的收益。

    马士民与袁天帆走后，办公室内只剩下徐志与王礼明。

    徐志问道:“和黄的那笔资金已经转成美元了吗




322 投资入股