重生大亨崛起

    商业楼盘和住宅方面方面也开始出现波动，时涨时跌，这是两股力量在博弈，一些人觉得房价到顶，开始抛售资产，而另一批人则觉得还有上涨空间，在不停的接盘。

    徐志也不想这场谈判再拖下去，等到了82年初，地价拍卖的成交价格就会下降，到时候即使置地与佳宁仍然看好香江楼市的未来，但他们不是傻子，自然不会再高价接手。

    陈松青笑道:“徐生，27亿港元的成交价格，不知道你可否满意。”

    “可以。”徐志点头同意道，按照希尔顿酒店的位置及面积，这个价格也差不多，接近与最近几场拍卖的成交地价。

    陈松青点点头，又接着说道:“徐生，按照和记黄埔公司与希尔顿酒店集团在20年前定下的合同，如果我们现在违约，需要赔偿3.3亿港元。

    徐生既然不愿意与希尔顿酒店产生矛盾，那这个恶人由我们来做，但这违约金应该由和黄来出，这个要求也不过分吧

    可是和黄只肯额外减少2亿港元，要知道后续拆掉希尔顿酒店的成本就要几千万港元，这笔钱可是由我们出的。”

    “陈生，虽然按照合同的确是需要赔偿3.3亿港元，不过这种法律规定漏洞多的是，我想以佳宁和置地的实力，想将这个价格降下来，应该不是问题吧。”徐志笑了笑说道。

    陈松青皱眉说道:“不管容易不容易，这也需要动用我们的资源，而且还是与一家国际连锁酒店集团交恶甚至打官司，徐生什么都不做，就想白省了这笔钱，这是不是有些过分了。”

    “陈生，在这种小事上纠结可不是你的风格，早日达成协议，将酒店拆掉，再建成香江第一大厦，恐怕收益远超过我们现在谈判的这点钱了。”徐志笑着说道，陈松青这两年可是出了名的不在乎价格，到处买东西以高价成交。

    “徐生，大方可不是冤大头。”陈松青不悦的说道，他之前各种大方可是为了炒高股价，基本上是内部交易，对外宣称的高价而已，但现在这次谈判可是涉及到真正的利益，他自然不会再“大方”起来。

    “这是两件事情，徐生可不要混为一谈。”鲍富达突然说道:“不过这是我们之间的第一次合作，置地可以退让一步，只要徐生和上次一样，肯让东亚银行以13%的利息贷款即好。”

    “这不行。”徐志摇头笑道:“这涉及到内部交易，东亚银行与和黄都是我旗下的公司，虽说这种交易不违反银行法，但我不答应。

    而且东亚银行毕竟不是一家大型银行，资金没办法满足你们的要求。”

    徐志也明白了过来，这陈松青与鲍富达还是打着东亚银行的低利息而来，不过现在可与之前完全不一样，前段时间东亚银行存款大增，为了早日将贷款发出去，才肯给予13%的低息，而现在银行内部收支已经开始平衡，盈利当然成为第一。

    陈松青点头笑道:“这一点马士民先生与东亚银行的袁生已经和我们解释过了，徐生的担忧我们理解，但我们要求并不是这次的交易，而是后续建造大楼之时所需要的资金，我们希望这笔资金能走东亚银行的贷款。”

     




327 只有美元了
    “你这家伙，当然什么都愿意。”徐志心中暗笑道，陈松青这家伙玩的就是空手套白狼，一些自己的项目通过虚假巨额交易来拉高股价从而获得贷款。

    而如果是与置地、恒隆这种大型公司合作的项目，则拼命利用银行贷款，将项目做完，只要房价一直在涨，项目获利即可。

    这其中陈松青不可能在乎什么抵押，银行需要抵押是为了控制风险，可在他看来，如果我获利赚钱，贷款还掉了，还有什么风险可言

    不少香江及海外银行都被坑的倾家荡产，就是因为如此。

    徐志问道:“这栋大厦你们的预算是多少”

    陈松青笑道:“我们佳宁与置地计划在希尔顿酒店的位置兴建一栋80层的高楼，可出售面积为140万平方尺，大厦因为还没有正式招标，建筑成本难说，不过应该在20-25亿港元之间。”

    “好庞大的计划，那不知道这栋香江最高的建筑两位是准备持有，还是准备出售”徐志笑着问道。

    “全部出售。”鲍富达回答道，如果是几年前的置地，他们必然会宁可负债累累，也要留下这栋超级大厦用来慢慢收租。

    可这一年以来置地与几大华资集团联手开发地皮，他才发现华资地产公司的方法才是真正的赚钱之道，以一笔小资金起步，然后全力使用银行的贷款，楼还未建好就将楼花出售，获利后再偿还银行贷款，通过杠杆的作用，资金很快就能几番，然后再征战下一个楼盘。

    这种方式轻松上阵，赚一笔钱就换地盘，置地参与几次之后获利颇丰。

    “80层楼，140万尺。”徐志心中默算了下，如果计划真的成功，这的确将是香江的一栋超级大厦，目前香江最高的合和中心也才66层。

    而按照目前香江中环的房价，一平方尺的价格在4000-5000港元之间，140万尺，总价56-70亿港元之间，扣去付给和黄的27亿港元的地皮价格、20亿港元左右的建筑成本，毛利润应该能在10-20亿港元之间。

    不过还涉及到拆除酒店、银行利息支付、税款等等，估计净利润应该有10亿港元左右。

    看起来利润率不是很高，但要清楚不管是支付和黄的26亿低价以及20亿左右建筑费用都是贷款，置地与佳宁可能动用的资金只有几个亿，凭着他们两家公司的名气，所有的资金全是银行所出。

    而对于佳宁和置地来说，算法可能还不一样，他们会认为房价还会上升，如果房价再涨个20%，他们的利润又能增加个10亿。

    房地产行业的暴利就在于此，以几亿成本撬动10亿甚至更高的利润。

    徐志又说道:“东亚银行可以给你们的建筑费用提供担保，不过因为你们并没有直接的抵押物，所以利息方面只能是16%！”

    陈松青皱眉道:“徐生，你也是地产公司的老板，这个项目你很清楚，不可能会出现亏损，况且我们三家公司愿意联合担保，16%的价格似乎太高了吧”

    徐志摇头道:“我只是从银行的角度来看事情，陈生，如果你不满意的话，可以去其他银行试试，看看他们又能给出多少的优惠或者拿出能够抵押之物。”

    陈松青沉默了下来，从口袋里取出一包烟，抱歉说道:“我出去抽根烟。”

    “好，那就休息一会吧。”徐志笑着说道，他丝毫不担心陈松青与鲍富达会不答应。

    此刻的香江，利息极重，如果是没有任何抵押的贷款，很多银行都不会轻易放贷，即使以置地和佳宁集团的规模，想获得无抵押贷款，手续也极其繁琐，贷款利息也必然是离谱的高。

    去年置地与船王的九龙仓之战爆发的最后时期，



328 布局置地
    “以美元贷款”陈松青皱着眉头，他明白徐志的意思，对方显然是不想承担这外汇兑换过程中的手续费。

    80年代的香江虽然已经外汇自由，任何人皆可以持港元兑换外币，不过却需要一定的手续费，数目小倒也没什么，但数目大的话，手续费也是一笔不小的数目。

    鲍富达说道:“徐生，这里是香江，你的银行是香江的，我们的公司也是香江的，用美元的话不是很奇怪吗”

    “那就没办法了，东亚银行没钱，两位如果接受不了的话，可以去其他银行试试。”徐志耸耸肩说道。

    “我答应了。”陈松青答应了下来，20亿港元外汇转换需要几千万港元的手续费，是有不少，但比起东亚银行能提供的优惠利率，也算不了什么。

    徐志点点头，对着鲍富达笑道:“鲍富达先生觉得怎么样”

    “徐生不会还有什么其他要求吧”鲍富达反问道。

    “绝对没有了。”徐志摇头笑道。

    “那置地也可以答应。”鲍富达点头说道。

    徐志站了起来伸出双手笑道:“那就祝我们合作愉快了。”

    ……

    陈松青与鲍富达一行人离开和氏大厦后，徐志叫来了何国原与王礼明，将与置地佳宁合作之事简单的重复了一遍。

    王礼明问道:“董事长，为什么要以美元贷款东亚银行目前的资金虽然已经不够，但只要再等待一段时间，完全可以再吸纳足够的港元存款，置地与希尔顿酒店的谈判估计都需要很久，更不要说后面的拆除建筑物和清理垃圾，没个一年半载根本不可能完成，银行那边完全有足够的时间准备这一笔资金。”

    “这你不用管，我有我的打算。”徐志摇头笑了笑，又问何国原道:“美的这边能筹齐4亿美元吗”

    “4亿美元的话，就需要出手一些投资美国公司的股票了。”何国原答道，只是去年的1980年，美的公司的利润都超过了4亿美元，加上前几年的利润，账上的现金已经积累了超过十亿美元。

    但这些资金不可能放在银行里吃利息，除了在79年之时调集一部分帮助过恒大公司收购和黄与港灯，其他的资金都在海外账户上。

    按照徐志给出的一些建议，所有的利润成立了一支投资基金，在美国的股票市场上购买了一些欧美部分公司股票，而这些股票每年的涨幅及分红都很不错，也令公司的收入大增，现如今，整个美的公司，金融投资的收益已经占到公司总利润的30%。

    “这倒有些不划算。”徐志皱眉沉思道，不光是美的账上的现金，当初黄金期货的资金，除了收购马克卡车与rca电视业务，还有几亿美元的结余，这些资金都被他隐藏在海外基金里，分批投资着后世一些出名的传统企业，比如:可口可乐、沃尔玛、百事可乐、诺基亚等等公司。

    这几个股票虽然比不了微软、思科这种高科技企业在未来的涨幅，但胜在目前市值够高，容积大，可以轻轻松松的容纳几亿乃至十几亿美元。

    王礼明说道:“董事长，如果一定要贷给置地美元的话，我还有一个方法，您旗下的几家公司在美国是花旗银行的大客户，花旗银行驻香江的公司经理曾经暗示过我可以给我们一笔低息贷款，您觉得如何。”

    “低息贷款，你的意思是我们借了花旗的钱，再把这笔钱贷给置地然后赚个中间差价”徐志皱眉问道。

    王礼明点头道:“是这样，不过虽然里根总统上台后开始降息，但美国的利息比我们香江低不了多少，如果按照我说的操作，只能说能找到资金，但是很难



329 收购魏城公司
    “宋局长，欢迎光临。”和氏大厦办公室内，徐志笑着说道。

    “徐先生，这里是香江，我可不是什么局长，我只是华润集团驻香江分公司的经理而已。”来人也客气的笑道。

    “哈哈，那宋先生请坐吧。”徐志笑着说道，来人正是华润集团驻香江分公司的总经理宋建忠，也是魏城公司的负责人。

    “多谢了。”宋建忠笑着说道。

    徐志问道:“宋先生喝什么茶还是咖啡”

    宋建忠道:“茶吧。”

    徐志点点头，秘书也立刻前去准备。

    “徐生，今天来这里是想与你讨论一下关于魏城公司之事。”宋建忠顿了顿说道:“你我双方已经讨论了很久，不知道今天能否结束这件事。”

    魏城公司就是天水围4.83平方公里土地的所有者，现如今华润集团占股51%，恒大集团占股49%。

    天水围位于香江新界，与深海市的蛇口隔海相望，在1979年之前，这里是一片农田与鱼塘，主要的居民就是当地的一些农民与渔民。

    79年3月，受益于内地改革开放，香江的前途被一片看好。而当时整个香江人群大部分都聚集在港岛及九龙半岛之上，狭小的面积之上有接近500万人口。

    是以，港英政府决定开发新界，最终选中了天水围，计划在这里兴建一个“卫星城”，而最初的三家开发商就是李嘉成、胡应滨及中资华润集团，其中华润占股51%，如果当初这个计划能够完成，华润集团将是最大的获益者。

    华润集团成立于30年代，在香江的分部一直从事贸易工作，整个香江的大部分民众的食物及其他日常生活用品都是从内地而来，这一块由华润所垄断，就单以利润而言，整个香江能够超过华润的也是屈指可数。

    不过华润是国企，大部分利润都得上交国库，在70年代，香江房地产市场火爆，华润也眼红地产的利润，但直到改革开放之后才敢正式进入地产行业，而这第一战就获得了接近5平方公里的地皮。

    按照华润的原计划，整个天水围项目开发的时间横跨20年，投资超过200亿港元，兴建一座能够容下超过50万人的新市镇，如果这个计划成功，那么华润集团将会成为香江最大的地主。

    然而正当华润准备在香江地产领域大干一场的时候，香江隔壁的深海市却提出了希望华润集团投资深海市的申请。

    深海市是内地改革开放的重要棋子，中央高层对此也颇为赞同，即使华润当时的最高层前往京城叙述“天水围开发计划”的前途，但中央政府更多考虑的是政治方面的因素，因此华润的资金被调集前往投资深海的基建项目，而天水围项目根本没有足够的资金进行启动。

    虽然没钱，不过香江的房地产实际上最重要的是土地，没钱并不重要，从银行贷款就好，但天水围最大的问题却是政治问题。

    此刻，关于香江未来的中英谈判还未开始，不少人并不看好新界的发展前途，他们担心到了97年所有的投资都会化为灰烬，因此华润找不到合资伙伴，而银行方面自然也不肯贷款。

    虽然小试了几个小型楼盘，但民众的热情太低，连炒房客都发现这边没前途后，都挥刀自损离开。

    恒大集团自一年多以前就入股魏城公司了49%的股份，其中按照比例注资了一次2000万港元，后续所有的地产开发皆是华润所经营，但到了今年年初，因为几个项目亏损，资金耗光，恒大不肯再注资，华润也一样缺钱，于是魏城公司就陷入了严重的困境。

    徐志点头道:“魏城公司现在的情况，是没办法开发天水围那一片土地，这根本原因并不是没钱，或者天水围的交通问题，即使我们再继续投入资金，建起来的住宅和商业也卖不出去，这种投资并没有任何意义，这一点，宋生应该比我要更清楚。”

    天水围虽然交通成本有些高，但毕竟土地成本低，建起来的房子不可能没人要，要知道隔壁深海市的楼盘都被香江人疯抢而光，到天水围总比到深海市方便一点吧！

    房子卖不出去的根本原因还是因为政治原因，现在的香江媒体已经开始关注新界租期的问题，这个问题不解决，谁敢来天水围买房子

    “徐生说的很对，可是魏城公司的资金已经耗光，放在那边置之不理也不行啊。”宋建忠无奈的说道:“当初魏城公司拿下这块地之时，与港府也签了一系列的开发条件，现在长时间没办法开发，据说港府内部已经有不少声音要求收回这块地了。”

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330 布局天水围
    华润集团对于恒大公司意图天水围土地剩余之事非常慎重，花了半个月的时间，内部召开了数次会议，同时也与恒大公司的高层进行了数次沟通，最终双方定下了收购协议，恒大集团出资6.6亿港元收购华润集团手中所拥有的51%魏城公司股份。