逆流1982

逆流1982 第一千四百二十四章 另辟蹊径
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香港人对内地人一直有着一种俯视的眼光，早些年去香港发展的内地人被当地人成为“大圈仔”，拿的最低的工资，干的最脏最累的活，还有饱受白眼。
说到底，香港人的这种优越感除了建立在高收入的前提之外，还有就是他们的受教育程度以及所处社会制度的关系，在他们看来，内地人都是又穷，又没什么见识的乡下人，和当地的港人完全不能相提并论。
香港的资本进入内地会受到诸多礼遇，包括内地政府的重视，还有就是内地企业的追捧，他们都把香港商人当做财神爷，对其极力讨好。
然而内地资本想进入香港却会受到各种的非议和排挤，香港本身面积不大，在这狭小的弹丸之地，聚集了几百万人口，他们不欢迎外来人过来和他们抢饭碗，哪怕香港本地人不愿意干的脏活累活，内地人去做，他们同样也不欢迎。
半山区作为香港传统的豪宅区，一直都是几百万港人的“香港梦”，能在这个区域买房的人，无疑不是香港本地出类拔萃的顶尖精英，半山区甚至还有一个业主委员会，任何人想在这个区域买房，除了要接受高昂到不可思议的价格外，还要全体业主委员会投票同意，才能让对方买这里的房子，哪票其中有一票反对，也是不可能买到半山区的豪宅的。
程清妍本身并不了解这个区位一些潜藏的规则，她只是通过手下地产专家的一些分析，认为这里房产涨幅空间很大，这才取得购买的，然而得知这是一笔来自内地的资金后，这笔交易很快就被暗中做掉了，这也让程清妍进军香港房地产的第1步彻底落空。
“根据专家的分析，半山区的房价去年一年就涨了15%，而且那里的地理位置非常好，配套设施也非常齐全，全香港具备同样配套优势的区域并不多，虽然入手价确实非常高，但我觉得买了肯定能够大赚……”程清妍对丈夫说道。
在程清妍看来，现如今的香港房地产简直可以用疯狂来形容，虽然说国内房地产价格也是越来越高，然而和香港比起来，简直就是小巫见大巫。
而且现在的香港房地产几乎是一天一个价，一直保持只升不降的势头。
“香港那么多地产大佬，你能看清的事情他们也能看清，你这么做，实际上是在抢他们的蛋糕。”段云微微一笑，接着说道：“香港的商人很排外，在你没有融入这个圈子之前，最好不要大手笔的进行投资……”
“可是……”程清妍柳眉微微皱起。
“香港不同于内地，他们有他们的一套玩法，还有就是你必须要放平心态……”
“放平心态？”
“没错，你必须要放平心态，你太要强了，什么事都想要做到最好，但有些事情是必须要有耐心的。”段云顿了顿，接着说道：“咱们开拓海外市场，想想想办法站稳脚跟，然后才能伺机出击，你这一年多来在国内投入了很多资金涉足房地产，咱们是天音集团是国内最大的私营企业，而且这些年来和深圳市政府的关系维持的不错，并且凭借咱们天音集团的商会，在全国各省市都有很深的人脉关系网络，对于带动各地经济和人员就业都起到了非常积极的作用，也正是因为如此，咱们在国内的房地产投资才不会碰到什么阻碍，但是香港不一样，他们现在归英国政府管辖，而且当地的财阀很多，任何巨额资金流动，都会引起他们的注意，现在香港房地产的玩家太多了，而且格局已经固定，他们不希望有新的大玩家加入，我这么说你应该明白吧？”
段云前世虽然没有搞过房地产，可也知道香港的四大家族。
“香港四大家族”是指在香港具有很大影响力的四大豪门，包括李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家。
而香港的四大家族基本都是以房地产起家，牢牢掌控着香港经济的命脉，而香港的房地产正是四大家族的根基，他们可以容许香港本地有少部分的资金进入房地产行业，但是对于一些国外或者内地的大资本进入香港市场，一直处于非常排斥的状态。
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但即便如此，当初的深圳房地产公司还是从香港房地产分得一杯羹，1985年，深房以5350万元拍下香港深水埗地皮，修建了两幢写字楼。
1987年，太子中心两幢大楼几天之内被抢购一空，深房净挣4000万元，这对于当时资金缺乏的深圳市政府来说，无疑是雪中送炭一般。
但实际上深房集团进入香港，也是得到了四大家族默许的，其实当时李嘉诚早就看上了那块地，但最终投标的时候还是拱手让给三方集团，这其中最主要的原因就是深房集团是有官方背景的，李嘉诚要在深圳和内地投资，尤其是投资深圳房地产，离不开深圳市政府的支持，也正是因为如此，香港的四大家族才没有对深房集团“赶尽杀绝”，反而还给他留了一块“蛋糕”。
本质上，香港四大家族和深圳市政府是有潜在交易的，双方完全是互惠互利而已。
但是天音集团是私营企业，四大家族没有必要卖给天音集团这个面子，即便天音集团是内地最大的私营企业，然而在香港四大家族面前，依然只是个“小角色”而已，没把程清妍的资金套进去然后吃干抹净，已经算是手下留情了。
总而言之，香港房地产的水深，绝对超乎外人的想象。
“可我还是有些不甘心……”程清妍似乎有些回过味来了，但依旧有绝不甘。
“所以说我劝你要放松心态，咱们天音集团在国内确实名气很大，也有很强的影响力，可这也只限于国内。”段云看了妻子一眼，接着说道：“除非咱们在国内有一定政治影响力，否则的话，香港那边房地产产业真不是那么好进入的……”
“那咱们就真的没有别的办法吗？”程清妍对丈夫问道。
“有倒是有……”段云思索了一下说道。
“什么办法？”程清妍眼前一亮问道。




逆流1982 第一千四百二十五章 深房集团
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“那就是你必须要和深房集团合作，借用他们的名头，在香港购买优质的房地产，也只有这样，你才能实施你现在的计划。”段云对妻子说道。
“和深房集团合作？”程清妍闻言，柳眉微微皱起，只听她接着说道：“这样不太好吧，要是和深房集团合作，就要给对方一些好处，不然的话人家怎么可能跟他们合作，另外就是让深房集团帮咱们在香港买房买地，到时候利益怎么分配？人家自己也能买，根本用不着他们帮助啊？”
“深房集团在香港买房确实畅通无阻，但你别忘了，他们手里没有那么多钱，而且在香港买房需要的是外汇，作为一家国营企业，他们想从银行接到大量的外汇也是非常困难的一件事。”段云微微一笑，接着说道：“但是咱们天音集团现在手头却有大量的外汇，只要你肯借给他们一些外汇，我想他们应该很愿意帮这个忙的。”
“这样真的行得通？”程清妍听到这里顿时眼前一亮。
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“绝对没有问题，深房虽然是深圳市政府的下属企业，但咱们市政府这边也急需外汇，不可能给三方集团拨太多资金的，另外就是深房集团之前在香港搞的都是深度房地产开发，就是买下一块土地，然后盖楼再卖出去，虽然这样能赚到很多利润，但是资金回笼周期却很长，少则一两年，多则三五年，所以一旦他们一旦投资香港房地产，短期内资金会被套住的，想再投资其他香港地产没有多余的资金。”段云顿了顿，接着说道：“但如果咱们肯借他一些钱，就等于提升了他们的获利空间，咱们再让他帮一点小忙，应该是没有任何问题的。”
“还是老公你厉害，我之前就没有想过合作的事情……”程清妍说道。
“所以说我让你放平心态，就是这个原因，哪怕是实力再雄厚的公司，他有的时候也必须要跟一些小很多跟公司进行合作。”段云看了妻子一眼，接着说道：“没有一家公司有实力可以包打天下，在涉及到一些新的领域，尤其是在进入一个咱们之前从未设计过的地方，必须要有人帮咱们先探路，咱们这次去香港开发市场，有句老话叫强龙不压地头蛇，更何况和人家香港的大团团相比，人家才是猛龙，咱们只是小蛇而已，搞不清自己的位置，有些事情根本办不成。”
“我明白了。”程清妍点了点头说道。
“还有一点你要搞清楚，深房集团也是咱们深圳市政府重要的资金来源之一，咱们现在的市政府想发展需要很多的钱，以后的话，咱们不光要在香港和深房集团合作，在国内，也可以联合深房集团进行开发，想把盘子做大，你不分出一杯羹是不行的。”段云又补充了一句。
作为深圳经济特区最早成立的房地产开发公司，曾在房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。深房集团以“敢为天下先”的精神，为中国房地产业、深圳特区的经济建设和社会发展作出了巨大的贡献。
而目前深房集团的掌门人是骆锦星，他可以说是中国房地产之父，他创办了中国第一家房地产公司深圳特区房地产公司，也就是如今的深房集团。1980年骆锦星成立了深圳特区房地产公司，注册资本就是4台单车。1993年骆锦星深房上市的时候，资产已经高达68亿。
骆锦星苦苦寻求办法，最终他发现了对岸的香港，当时房地产市场非常发达，而且香港的土地都是可以自由买卖。当时内地却依然不行，而且是法律明文禁止的。骆锦星想如果深圳的土地也可以买卖，那么就可以筹集到一大笔资金了。
骆锦星跟领导商量之后，领导建议骆锦星找一个擦边球的方式，于是骆锦星就想了一个办法，提出了一个“补偿贸易”的办法，他找到了一个港商合作。深圳出地港商出钱，盖了房子之后，港商负责在香港销售，获得的利润深圳获得8成，港商获得2成。
为此在1980年骆锦星成立了深圳特区房地产公司，最初深圳大约协调4万元的经费，不过由于当时资金确实有限，后来一直没有落实。骆锦星没有办法只能先跟港商借了4万元，随后成立公司。最初公司的资产只有4部单车。
不久之后，深圳的第一个小区开建，并且开始在香港销售，当时一平米的价格是2750元。当时只有香港房价的十万之一，同时购房还可以送深圳户口。这个项目在香港推出之后，获得了市场的追捧，很多华侨非常购买，同时很多投资者也纷纷购买。
1981年这个小区竣工，骆锦星又学习香港模式，成立了内地的第一家物业公司。1983年深圳政策上开始松动，关于房地产很多发展开始写入章程，随后深圳房管局开始一分为四。骆锦星开始主管深圳特区房地产公司。
发展到1988年，深房集团已经初具规模，拥有固定资产超过8，700万人民币，旗下还有6个分公司，在全国各个主要城市都有办事处。
不过即便如此，深房集团依然非常缺乏资金，尤其是外汇，这也极大的束缚了他们开发香港房地产脚步，即便是在内地，也面临着众多地产厂家的激烈竞争，随着国家对房地产政策的松绑，在1988年的时候，全国房地产公司为3124家，其中包括一些实力雄厚的港资公司，深房集团虽然靠着区位优势始终保持在第一梯队中，但在一些国内关键项目的投资上，因为资金不足，能眼睁睁的被港资企业“截胡”，而且缺乏外汇，也让他们开发国外房地产市场有心无力……




逆流1982 第一千四百二十六章 海南特区
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“我回头就去找骆经理谈一谈。”程清妍思索了片刻后说道。
其实早在两年前的时候，段云夫妻俩就已经认识了深房集团的掌门人骆锦星。
当时双方是在深圳企业迎春酒会时见面的，那时候的天音集团已经在深圳站稳了脚跟，而且名气非常大，段云夫妻俩是那次酒会的新贵，自然也受到了众人的欢迎。
不过当初天音电子厂和深房集团并没有直接业务上的交际，段云夫妻俩也只是和骆锦星闲聊了几句而已。
而现如今无论是天音集团还是深房集团，都已经成为了深圳顶尖的企业，段云和骆锦星彼此也有些惺惺相惜，俩人曾经多次在不同场合上会面交谈，已经有了不错的私交。
如果这是天音集团抛出橄榄枝愿意和深房集团形成合作关系，相信骆锦星是不会拒绝的，因为在当前的深圳企业中，天音集团无疑是最财大气粗的，而且拥有大量的外汇留成，这也为双方合作创造了非常重要的基础。
“还有就是现在海南也已经成为了特区，我建议你这两年可以去那里开发房地产，那里的地产升值速度会相当的快，你可以在那里建立一个分公司，出手要快，凭借咱们天音集团目前的资金，应该可以买到很多海南核心房地产。”段云突然又说道。
1988年，海南岛正式建省脱离广东，同时成了中国最大的经济特区，一时间成了全国各地“淘金者”眼中的天堂，几乎一夜之间，岛上就涌进了十多万人。
上世纪90年代初，海南第一次地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本，通过各种渠道进入了房地产市场，当时流传着一句顺口溜“要挣钱，到海南；要发家，炒楼花”。
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“十万人才过海峡”到海南淘金，这些身影中，就有现在的地产大亨潘石屹、冯仑、易小迪等人。
1992年初，***发表南巡讲话，中央也向全国传达了《学习***同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应全面释放，公开资料显示，在最高峰时期，这座总人数不过600多万的海岛上涌现出近两万家房地产公司，平均每家地产公司服务80个人。
媒体报道，1992年海南房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达到了800万平方米。一年间地价从1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩，升幅五六十倍。据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1250元一平方米，1991年海南商品房平均价格为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
1993年6月23日，当最后一群拿着地皮还没出手的开发商正紧张寻找着下家时，噩耗突然降临。当天，时任******的***发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院紧接着发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严控信贷规模、削减基建投资、清理所有在建项目等，海南房地产泡沫宣告破灭。留下的结果是，海南全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。
当时海南城市人口只有100多万，而进驻海南的房地产公司就1.3万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，买房的人前脚签购房合同，后脚就加价卖了。
1992年，赚足第一桶金的潘石屹等人，敏锐地从海南撤退。翌年，海南地产泡沫破裂。1.3万家房地产公司倒闭了95%，“烂尾楼”成为继“天涯”“海角”之后，海南第三大“景观”。吉利汽车老总李书福从这一年开始，发誓不再碰地产，因为他在这一年损失了3000万元。
这也就意味着如果天音集团能够在1988年进入海南房地产开发的话，只要在1992年之前完成抛售，那么这5年的时间，也将会为天音集团带来非常丰厚的利润。
段云其实对于金钱没有那么高的欲望，但是他想凭一己之力在国内发展芯片产业，需要的资金是海量的，即便现代天音集团年利润好几个亿，但这些钱依然不足以支撑段云的梦想，所以在他看来，天音集团还在原始的资金积累中，现在还不能放过任何一个赚钱的机会。
凭借先知先觉，段云能够抢占当前中国很多黄金发展机遇，尤其是进入90年代，房地产的增值速度超过了实体产业，加上他妻子已经开始在房地产产业上布局，所以他现在也必须要给予妻子强烈支持。
“开发海南房地产？”听到丈夫这么说，程清妍顿时一怔。
其实程清妍也已经得知了海南岛脱离广东市，成立特区的事情，但她当时并没有第一时间敏锐的意识到这是一个非常大的房地产开发机会。
事实上，从今年也就是1988年建立海南特区，刚开始的时候，并没有引起太多人的注意，从当时1988年到1989年海南房地产价格只有小幅增长就能看出，那个时候房地产并没有开始炒起来，意识到这里商机的人也并不多。
在此之前，程清妍一直都把国内房地产开发放在北上广深这4个主要城市中，而丈夫的这番话，确实猛然间提醒了她。
要知道，“特区”这两个字是非常有分量的，深圳特区成立这将近10年来，当地房地产的价格已经攀升了几十倍，远远高于内地的其他城市，哪怕海南房地产升值的速度不如深圳，也绝对会远远高于其他内地城市。
“我回头就准备筹建天音海南房地产分公司。”片刻后，程清妍突然说道。




逆流1982 第一千四百二十七章 海南特区
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一周后，程清妍就带领了他的房地产团队，前往了海南，同时还携带了少量资金，准备在那里进行系统考察之后，设立一家专营房地产项目的分公司。
和丈夫段云在深圳创业多年，程清妍对于商机的嗅觉是非常敏锐的，她很快就发现了海南确实如自己丈夫所说，这里脱离广东省，成为特区之后，确实有大量的人才资本迅速涌入，而且在当地人看来，海南成为下一个深圳似乎是迟早的事情。
深圳奇迹在80年代影响了一代人，在很多国人的眼中，那就是个遍地黄金的地方，“特区”这个名词似乎有着一种特殊的魔力，无论是安放在国内哪个城市头上，都能让这里变成财富聚集之地，也正是因为如此，很多人并不会想海南省根本没有深圳这样的区位优势，他既不毗邻香港和广州，而且也缺乏发达的交通网络，与内地的货物运输只能靠船运，从长远来看，海南省是无论如何也不可能拥有深圳那要明显强势的优势的。
但无论如何，“特区”就是个金字招牌，早年因为海南走私案名噪一时，后来虽然被国家强势介入打压了下去，但在很多人眼里，成为特区后的海南，依然是个财富之地。
不过尽管大量的人员和资金进入海南，但体量还是远远不能和身体相比的，深圳的房价之所以这两年涨得非常快，最主要还是因为有港资的渗透，最早能在深圳买得起商品房的，基本都是香港人，有的是为了在内地做生意方便才买房子，更多的人则是为了在这里投资。
但是海南则不一样，由于并没有毗邻香港这样高度发达的地区，港资和其他外资进入的速度都非常慢，前期来海南特区投资的基本都是内地的资金，但这些资金还不足以在短期内就迅速把房价抬高，这也就使得在1988年的时候，海南的房地产还没有真正的抬头，每平米大约在1350块钱左右，相比于现在平均已经在五六千乃至上万的深圳房地产，差距还是非常大的。
和程清妍一同前往海南的还有王石和他的万科公司，现如今的万科公司已经成为了天音集团的控股企业之一，虽然占股只有20%，但却依然是万科的最大股东，而作为万科创始人的王石，持股只有5%左右，但却是这个公司的掌舵人，其他股东只有分红的权利，并没有公司的决策权。
其实王石在之前和段云的合作中，身家已经达到了千万，他完全可以成为万科的第一大股东，但他并没有这样做，放弃了40%的股权，只留下了5%的股份。
当时万科的第一大股东是隶属于深圳市政府下属的深圳特区发展公司，占股60%，当时深圳特区发展公司表示愿意让王石获得更多的股份，可以让它增持到40%，但王石最终还是拒绝了。
后事的时候很多人难以理解，王石为什么会这样做，因为如果他拿到那40%股份的话，那么他后世的话至少可以从中获利上千万，而不是一个“打工仔”的身份持续管理万科多年。
但实际上，王石他有自己的考虑，其中之一是他不喜欢“爆发户”这个名头，尤其在80年代中国，很多“爆发户”的下场都不是很好，比如温州的八大王，比如傻子瓜子年广久。